“财务恶化融资困难开发商项目或转手地产基金”

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经记者徐学成出生于广州

据中国指数研究院统计，今年10月，房地产开发公司总资金来源达到6.8万亿元，其中公司筹资比例超过4成。 数据显示，从存量和债务积压情况来看，开发商处境基本困难，在国内信贷日益收紧的情况下，快速出货以回收资金可能成为开发商“无奈之选”。

4成以上的资金来自自我筹措

广东省房协最近公布的《年前三季度广东房地产市场拆解报告》显示，前三季度，广东省房地产开发公司资金4885.81亿元，从资金来源来看，国内贷款为888.48亿元，比去年同期减少7.3%，为近十年来第二次同比减少。 利用外资66亿1600万元，比去年同期大幅增长49.2%，但实际上相当于2007年同期水平的自筹资金1524亿8000万元，增长37.7%，连续两年实现30%以上的增速。 其他资金来源(销售回收资金)为2406.36亿元，比去年同期增长33.3%。

广东的情况只是整个市场的缩影。 根据中国指数研究院最新公布的数据，今年10月，全国房地产开发公司总资金来源为6.8万亿元，其中国内贷款比例仅为15.4%，公司自筹资金已达到28201亿元，为41.2%，同比超过30%

针对前10月房企开发资金的构成情况，该机构指出，随着房地产调控力度的加大和调控作用的凸现，自有资金筹措逐渐成为房地产开发公司最重要的资金来源。

财务状况恶化

根据这两个机构的统计数据，无论从广东还是全国来看，房地产开发投资都保持了一定的增长。 但令人担忧的是，面对日益严峻的融资压力，房企自身的财务状况更加恶化。

据wind统计，在已发布第三季度业绩报告的上市住房企业中，其总营业收入和净利润明显下跌。 数据显示，三季度144家房企实现营业收入共计865.55亿元，比二季度减少10.02%。 此外，净利润也从二季度的143.96亿元降至97.03亿元，降至32.60%。

三季度房企销售情况也不尽如人意，数据显示，房企预备收账增长606亿元，但环比下降33%。

住房企业是否储备了足够的资金以应对日益不景气的市场状况，形势可能也不乐观。

据wind数据显示，截至今年上半年，申万一级的136家房企总负债已经1.24万亿元，比去年年末增加1514亿元，该领域的资产负债率达到71.28%。

相关分析表明，当陷入过度扩张、过度融资漩涡的房企调控激增时，踩“刹车”似乎为时已晚，日益累积的债务最为佐证。

融资渠道狭窄

对于目前财务状况日益恶化的房企来说，缓解资金压力只有两种方法。 一个是获得融资，另一个是加速销售的迅速退款。

但是，在房地产调控下，融资并不容易。 根据wind数据，除不合格和停止实施的方案外，截至10月底，共有260家企业提出了增发方案，累计募集金额超过6048亿元。 另外，有88家企业希望通过发行企业债务和次级债融资，规模达到3238亿元。 据此计算，沪深两市在再融资过程中的资金诉求接近万亿元。

今年6月，监管部门公开表示将减少房地产开发贷款。 今年8月，国家外管局发出通知，要求暂时不受理内地房企为境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请，房企境外融资受到限制。

《每日经济信息》记者了解到，日前，一些大型房企增发计划已被证券监管委员会叫停，相关金额超千亿元，一些大型房企融资计划“流产”无疑完全扼杀了房企再融资的希望。

很难消化库存

既然融资渠道收紧，开发商就只能另找“好方”。

据wind统计，截至今年三季度，144家房企库存量已达到1.22万亿元，比去年同期的0.86万亿元上升41.86%。 其中，大型房企的库存压力尤为引人注目。

库存滞留是住宅企业资金链日益紧张的重要原因之一，但市场并不是“丢面子”。 根据中国指数研究院的数据，10月以前销售旺盛的季节已经传来。 全国商品房销售面积8364万平方米，环比下降26.9%，比去年同期下降9.4%，是今年4月以来首次单月同期下降。

销售惨淡，关键原因是售价高。 根据这些机构提供的数据，今年10月，全国商品住宅销售平均价格为5131元/平方米，也比去年同期有所上升。

对此，广东省房协报告称，目前开发公司整体资产负债率上升，融资价格上涨，资金压力明显增大，且整体供应量较大，实际交易量下降明显，市场由供给不足转为局部供给过剩，房价实质性放缓。 在这种形势下，房地产开发公司只有尽快调整经营战略，采取更加灵活的营销手段，才能赢得市场。

目前，以一些大型房企为主的降价、促销措施不少，房企还有其他“手”吗？

为了应对资金紧张，“批发”式的倒卖已经在进行。 《每日经济信息》记者了解到，目前，上海部分楼盘开始折价批量转卖自有项目给房地产基金，通过签订合作协议，开发商可以获得房地产基金预付的“定金”。

但是，这种方法也挑战了开发者的心理极限。 这些投资者给出的“批发价”从公开售价的7折到5折，为了快速回收资金，开发商也不得不忍痛割爱。

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