“兔年楼市展望：盘整中孕育转型”

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这一年是房地产调控最严格的一年。 一年内，中央各部委和地方政府不断升级的管制措施层出不穷。 虽然各地房价暴涨的势头受“政策市”的影响得到抑制，但受宏观经济方面的影响，全国市场诉求依然旺盛。 虎楼市“虎威犹在”，兔年楼市却模模糊糊。 随着《国八条》的出台和房地产税试点的开始，力量更大、层次更深、范围更广的规制给楼市的方向带来了什么变化？

中原集团研究理事程沈表示，在中国房地产市场面临的根本矛盾短期无法缓解的情况下，监管将常态化，为缓解市场供需矛盾争取时间和空之间的空间。 2011年房地产市场调控仍面临严峻压力，预计全年市场将保持量价稳定盘整。 另一方面，是盘石，整体市场结构孕育着变革的趋势。

政策转变:保障房体系建设加快

在2010年的政策措施中，保障房的全面高速化和“限购令”的实施是两大好处。 业内人士表示，2011年大规模保障性住房建设，如果配合“限购”措施，将加快实现“增加供给、抑制诉求”的政策目标。

2008年以后，保障性安居工程住房建设规模以每年翻番的速度扩大。 2008年保障性住房建设规模只有100多万套，2009年达到330万套，2010年保障性安居工程建设规模达到580万套。 在完成三级跳的基础上，住建部于2010年11月向各地发出的通知确定，2011年建设保障性安居工程任务1000万套，比2010年的580万套增加了72.4%，远远超出以往预计。 配合该计划，各地也相继公布了上调保障性安居工程建设计划。 例如，北京、上海表示，“十二五”期间保障性安居工程建设比例占总体供应的60%以上。 随着计划的推进，今后两三年内保障室的供给高潮将会形成吧。

根据计划，在2011年新增的420万套保障性住房建设中，公共租赁住房将占最重要的部分。 程81;认为，今后一段时间内，公租房将成为住房保障的绝对主力。 “实践表明，经济适用房销售监管不到位，遇到许多阻力，廉租房受益面太窄，无法满足诉求。 要尽快提高城市住房保障水平，要么大力快速发展公租房，要么是最有效最可行的方案。 ”。

程81;表示，中小型商品住宅实际上是满足自住诉求的大众型住宅。 作为住宅保护建设的一环，在缓解地方政府财政压力方面，中小规模商品住宅应该得到政策的大力支持，以整体供给结构得到保障。 “保障性住房建设在短期内无法对商品房市场产生实质性影响，但会在一定程度上改变市场预期，给供应结构带来一定变化。 ”

地区快速发展转型:二三线城市发展势头强劲

近年来，全国房地产市场经历了大幅度的波动和调整，房地产结构也出现了新的变化趋势。 各城市房地产快速发展水平差距进一步缩小，一线城市领先特性明显下降。 从几次市场波动起伏来看，二线城市调整一般滞后于一线城市，反弹速度一般领先于一线城市。 这表明，基于国家战术支持、区域快速发展梯度转移拉动和自身经济基础巩固，二三线城市房地产市场快速发展潜力日益显现，快速发展势头强劲，已成为全国市场重点。

从房地产大公司最近发布的季报副本来看，布局要点从一线城市逐渐向第二三线城市转移成为公司快速发展的普遍战术选择。

在取土方向上，万科2010年第三季度新增进入清远、扬州、廊坊等城市，累计新增20个项目； 招商房地产第三季度在漳州、佛山、厦门进行了土地市场布局； 金地集团在大连、宁波、烟台、珠海等地购买土地或收购相关项目股票。 随着监管政策的深化，仍具有较大快速发展空之间和潜力的二、三线城市已经成为未来房地产公司竞争的主战场。

业内人士分析，随着国家区域规划的不断制定和中小城市城市化进程的不断加快，受严格调控政策的影响，中小城市房地产市场活力有可能超过早先流传的一线城市。

中原集团研究中心提供的研究报告显示，选择人均GDP和城市化率两个指标，拆除全国40个中心城市，人均GDP为8000美元至8000美元，城市化率为30%至60%的房地产快速发展“黄金期， 另外，中西部地区的长沙、武汉、兰州等市正处于从这个阶段向下一个阶段过渡的初期。 结合国家运输通道建设形成的交通枢纽，郑州、武汉、长沙、西安、重庆、成都、石家庄、贵阳等城市有望成为未来市场的新热点。

市场结构转型:城市市场多样化

中原集团研究中心发布的研究报告显示，目前，京、沪、深、穗、津等五大城市新建住宅市场成交比重呈逐年下降趋势，二手房市场比重逐年上升。 房地产开发已经从中心区走向郊区，基本上形成中心区的以二手房为主，其中深圳所占比例达到9成，京沪均超过7成。 副中心区是新建二手房并存的郊区以新房子为中心的结构。

二手房市场比重逐渐上升，在自住诉求的主导下，城市新兴地区可能越来越受到购房者的青睐。

根据沅解体，2010年楼市主要以刚性诉求为主，购房者在优先区域也表现出突出特点。 也就是说，副中心区和郊区的新兴板块备受瞩目。 2011年，宏观调控形势持续，在自住型诉求的主导下，自住氛围浓厚的新兴板块更是备受瞩目。 特别是以北京奥运会、上海世博会、广州亚运会和深圳世界大学生运动会为契机，各城市加快了轨道交通的建设速度。 随着大量地铁线路的建成或开通，这些城市中的新板块正在崛起，房地产市场呈现出良好的上涨趋势。

而且，随着一线城市住宅开发市场的成熟，房地产开发模式也开始经历了变革。 近年来，各大快速发展商计划进入商业房地产市场。 从四大城市商业房地产开发投资额与房地产开发投资额的比例来看，住宅市场发展较快的上海、深圳、广州的商业房地产占有率近年来逐渐上升。 一些大开发商转向商业地产，一方面通过开发商业地产来分散整体经营风险，另一方面商业地产的租金在未来可以提供稳定的现金流。

2010年，金地、万科、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发公司高调推出商业地产快速发展战术。 商业和住宅综合开发有望成为新一年开发领域的快速发展方向。