“杭州对长租公寓“下猛药”：存量托管房源缴30%风控金，或加速领域洗牌”

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8月17日，杭州市住房保障和房地产管理局官网发布《关于进一步开展住房租赁资金监管相关工作的通知》(以下简称《通知》)。 房屋租赁公司从8月31日起将相关租赁资金缴纳到专用存款账户进行管理，“代管型”房屋租赁公司确定9月30日前按要求完成风险防范金的缴纳，库存委托房源缴纳风险防范金的30%。

2019年11月，杭州发布住房租赁资金监管办法，明确设置了“租赁资金专用存款账户”和“设立风险防范金”两个重要措施。

不少业内人士向《每日经济信息》记者表示，此次《通知》是对上次住房租赁资金监管方法的补充。 杭州通过执行资金监管政策，可以比较有效地降低和防范房屋租赁市场的风险，对保障租户及房东的合法权益具有重要意义。 在房地产交易行业，为了保障交易资金的安全，许多城市和地区都有房地产监管账户的要求，杭州的方法和越来越多的城市正在跟进。

杭州市住房保障房地产管理局官网截图

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新规则有效降低市场风险

根据《通知》，从8月31日起，房屋租赁公司支付给出租人的租金，以及支付给房屋租赁人的租金、押金和利用“租赁贷款”获得的资金等租赁资金均放入租赁资金专用存款账户进行管理。

另外，9月30日前，“代管型”房屋租赁公司在年新增委托房源时，必须提交相应房源的风险防范金。 对库存委托方，必须支付风险防范金的30%，剩余风险防范金的缴纳时间按规定顺延执行。

58安居客房地产研究院分院院长张波向《每日经济信息》记者表示，此前长屋公寓发生雷击，大多是因为公司大量挪用承租人的租金收入来源，但空租金率大幅上升，租金收入明显 《通知》要求“将租赁资金存入专用存款账户”，可以在资金用途上进行比较有效的管理，从而明显减少上述风险的发生。

关于《通知》中“委托住房对库存缴纳30%的风险防范金”的规定，张波认为，这一措施相当于“双保险”，保障了租赁资金的安全，同时对公司资金安全提出了强制性的风险防范金提现要求，导致公司发生交易。

另外，《通知》对未按照本规定做好住房租赁资金监管相关工作的住房租赁公司，按照2019年11月颁发的《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)》(以下简称《办法》)第十条规定解决 不久将根据情节轻重，通过签订合同、登记风险警示名单、暂停网络签名备案、取消资金支持资格、填写公司诚信档案等方式解决。

顺便说一下，《政策解读》文件显示，《通知》的制定主要是因为受新型冠状病毒疫情的影响，房屋租赁公司的生产经营出现了严重困难。 为了减轻公司负担，公司比较有效地应对风险，渡过难关，支持公司恢复企业活动开工，在《办法》中开展租赁住房公司资金监管，适当延缓风险防范金的缴纳时间，降低房屋租赁公司的经营风险，出租人、出租人、

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加速或长租赁公寓领域的洗牌

张波告诉《每日经济信息》记者，这次《通知》的发布对杭州的长屋公寓公司提出了更高的要求。 租赁资金进入监管账户后，不得随意挪用。 “因此，自有资金不足的租赁公寓公司之后可能会面临资金不足的问题。 ”

此外，张波认为，严格的资金管理也对租赁机构的房东模式，即从原房东那里租下整套房子，然后整体或分房租给他人盈利的模式提出了相应的挑战。

我知道现在大部分长屋公寓都使用房东经营模式。 除了剪刀差之外，长屋公寓公司还设置了支付时间差，对租客的支付时间很苛刻。 通常，要求房东每半年、每年或按月付高租金，按月付租金，向房东的付款方式通常是按月或按月付。

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利用这个支付时间差，长屋公寓公司可以获得沉淀资金，利用这个沉淀资金在市场上跑马圈地或挪用于金融运营。

“高收入低租金模式，盲目扩大规模，导致一些长租公寓企业资金不足。 如果遇到资金链的时间差，可能会引起流转问题，引发爆雷。 ”。 张波指出。

近年来，杭州长租公寓市场活跃，杭州长租公寓公司也频繁“打雷”。 据《每日经济信息》记者不完全统计，此前杭州长屋公寓市场上已有乐伽公寓、鼎家、国畅、吼客公寓、德尧科技、中选房地产等长屋公寓企业相继发生资金链危机。

一位从事某租赁公寓的人认为，随着《通知》的出台和更细化的措施的出台，对以往盲目扩张、监管不足的杭州租赁公寓领域来说，可以起到规范市场秩序的作用。

长屋公寓公司要想更大程度地增加市场占有率，就要提高相应的房价。 这些相关人士表示，目前租房市场租金上涨动力较弱，简单的房东模式没有产生相应的收益差，市场上大部分租房公寓面临亏损状态。 出现了比杭州更严厉的措施，租赁公寓公司将面临更大的挑战，或者加速租赁公寓领域的洗牌。

记者|吴若凡|[/s2/]魏文艺赵云

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