“人民日报国外版：“趋稳”成为楼市新常态”

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前几天，中国社会科学院财经战术研究院发布了《中国住宅市场快速发展月度分解报告( 2019年06月)》和《中国城市竞争力第17次报告》，对当前中国房地产市场的快速发展运行状态进行了分解。 相关数据显示，目前中国楼市整体稳定态势更加突出，结构分化进一步加剧。 其中，一线城市房价总体稳定，准一线和二线城市房价持续上涨，三四线城市房价持续上涨速度下降。 分析师表示，“房子是用来住的，不是用来炒的”的理念深入人心，随着各地快速发展方法的转变，更加合理、更加平稳已成为楼市的新常态。

最新数据显示，目前我国房地产市场仍保持整体稳定态势。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍，5月，各地继续实行一城一策、城施策、城市政府主体责任长效调控机制，房地产市场持续稳定。 初步估算，4个一线城市新建商品住宅销售价格比上个月上涨0.3%，涨幅比上个月下降0.3个百分点。 31个地方城市新建商品住宅销售价格比上个月上涨0.8%，涨幅与上个月持平； 二手房销售价格上涨0.5%，涨幅比上个月下降0.1个百分点。 此外，三线城市35个新商品住宅的销售价格比上个月上涨0.8%，涨幅略有扩大。 二手房售价上涨0.6%，涨幅与上月持平。

与不同类型城市房地产市场分化相比，中国社科院财经战术研究院发布的《中国住房市场快速发展月度拆解报告》显示，与三四线城市相比，准一线和二线城市与具有更强住房诉求增长潜力的一线城市相比，准一线和二线城市房地产市场的调整手段相对较弱。 结果，准一线和二线城市的房地产市场相对容易上涨，如果房价转暖，房价上涨的持续时间也会比其他城市长。 报告认为，与一线城市相比，三四线城市房价缺乏持续上涨的动能，政府的市场调节手段也更有限，部分三四线城市在经历了突发性上涨后，房价将因之后的诉求不足而进入下跌阶段。

北京科技大学经济贸易系主任何维达在接受本报记者采访时表示，今年以来，中国楼市总体表现相对平稳，一方面是经过20多年的高速发展，许多地区房价累计涨幅居高不下，另一方面是各地反复出台严格的房地产调控政策， “例如，限购政策中，结合购买资格和当地工作年限，使长期在当地工作生活的人能够优先满足自住诉求。 ”何维达说。

楼市稳定意味着与实体经济的交流更加健全。 《中国城市竞争力第17次报告》指出，目前中心城区外溢给更大的城市地区快速发展带来了希望，空之间扩散的城市形态繁荣着更大的地区。 另外，房地产对经济增长有正拉动效应和负挤出效应，房价水平低时，房地产对经济增长的正拉动效应超过负挤出效应，房价水平过高时，负挤出效应提高 年，中国房地产对经济的净贡献出现了正负拐点。

日前，中国银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上指出，近年来，我国一点城市住房部门杠杆率迅速上升，相当大比例的居民住房负债率达到难以持续的水平。 郭树清强调，房地产业过度融资不仅蚕食了其他产业的信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使泡沫化问题更加严重。

“如果买房自己住，每月有一定额度的市场租金收入，有一定额度的支出，就意味着住房将生产一定额度的增加值。 如果你再买一套住房出租，同样有收入和产出； 但是，当买房子只是用于投资和投机，不是出租的时候，那就是一堆闲置的水泥、钢筋和砖头。 ”郭树清说。

何维达认为，房地产市场对实体经济的拉动作用需要用快速发展的眼光辩证地看待。 “从客观上看，房地产领域上游涉及钢铁、水泥、工程机械等领域，中游涉及设计、销售、金融等产业，下游影响家电、装饰、家具等行业，在过去的20多年中对经济的快速发展起到了巨大的带动作用。 目前，边际效应正在减少。 因为，房地产是多次回归居住的属性，只要不过度投机、多次快速发展健康，就可以持续保持对实体经济的正向拉动，而不是负面挤出。 ”何维达说。

随着楼市自身持续稳定，市场上理性的呼声也越来越多。

贝壳研究院发布的《2019中国房地产半年报》显示，二季度主要城市新增客户数量和客户数量走势没有明显下降，但这股力量无法支撑房价的大幅上涨。 目前，要点城市都是改善型诉求导向的市场，在认识住房抵押贷款的政策下，住房交换诉求的杠杆被大幅压缩，不存在大幅度的向上动力，“稳定”是下半年的主题，也是市场常态。 “从现实情况看，政策对市场保持着较高的敏感性，在市场有变化，哪里就有潜在政策，整个政策稳定的背景下，“一城一策”也是下半年及更长期的政策基调。 ”贝壳研究院首席市场分解师徐小乐说。

中国社科院相关学者认为，随着“一城一策”、“因城措施”的推行，各地方政府房价稳定的主体责任正在进一步落实。 二线城市继一线城市之后，将建立更加完善的市场调控机制，严格控制房价或成为常态。 与2019年上半年相比，预计下半年房地产融资将适当收紧，房地产信贷不会过度扩张推高房价。 适度收紧房地产融资，有利于热点城市房地产市场的降温。

何维达预计，未来房地产市场整体将更加平稳合理，分化程度也将更高。 “目前，一线城市生活人口压力较大，住房供需将长期维持不均衡状态； 一些地方城市由于发展迅速，涌入越来越多的年轻人口，形成了楼市的增量诉求。 相比之下，一点三四线城市房地产市场前期的上涨越来越受到资金的推动。 因为在未来，人口吸引力难以跟上，住宅难以有效出租，当地楼市也将低迷。 ”

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