“天津楼市突进 泰鹏红湾项目却烂尾7年”

本篇文章5347字，读完约13分钟

经记者杜冉乐王杰每经杨军

近日，《每日经济信息》记者从北京金融资产交易所发现，天津泰鹏红湾置业有限企业100%的股权在寻找“接盘侠”。 据现场调查，该项目企业紧邻天津着名景点基补号航母停泊处。 过去，这个特别引人注目的地区曾经成为高端房地产项目开发的热土。

今年以来，天津楼市因异常骚动而遭遇新管制。 但是，它似乎与曾经以猛烈势头名声大噪的鹏泰红湾高端项目没有太大关系。 因为那个持有人正在策划如何出售这个烫手山芋。 曾经的高端大盘为什么会掉到这里？ 项目企业急于转卖，有别的隐情吗？ 为此，记者深入实地访问调查，发现该项目除了定位和规划等原因外，还带动了受牵引的大型信托企业。

放眼天津房地产市场，不少房企狂奔深陷泥潭。 现在也不得不断臂生存。 在目前楼市巨变之际，记者试图利用这样的样本进行分析，为当前房地产业的并购潮提供样板。

年上半年，天津房地产市场的疯狂程度令人“目瞪口呆”。

中国指数研究院日前公布的报告显示，年上半年监测的35个主要城市中，32个城市住房成交面积较去年同期有所上升，其中天津增加了两倍。 在天津全市都在加大力度的情况下，滨海新区当然“不能落后”，引起了广泛关注，上半年43个项目的价格上涨。 仅年1~5月，滨海新区商品住宅累计成交面积就达到202.52万平方米，比去年同期上涨79.52%。 整体成交价格上涨至每平方米9702元，比去年同期上涨0.88%。 但这似乎与天津泰鹏红湾置业有限企业(以下简称泰鹏红湾置业)的高端项目“金航湾”关系不大。

近日，《每日经济信息》记者从北京金融资产交易所(以下简称北金所)发现，泰鹏红湾置业100%的股权在寻找“接盘侠”。 这些项目与有名的观光地航母公园相邻，但是已经变成了“烂尾楼”。 为什么会沦落到这样的境地？ 项目企业急于转卖，有别的隐情吗？ 为此，记者深入访问了当地进行调查。

项目现场:与航母主题公园相邻但烂尾7年

记者在网上搜索了滨海航空母舰公园等几个关键词，并发布了“滨海航空母舰”官网网页的链接。 网站介绍，该主题公园是国家AAAA级景区，也是国家国防教育示范基地，除基础副号档案外，还有人行旅游、极限新体验、基础副号社区、服务补给站、滨航旅行社等核心复印件。

11月20日，记者来到天津，离开车站，乘坐462路公交车，约1个半小时后，抵达天津滨海航空母舰主题公园。 周末，记者感到惊讶的是，航空母舰公园周边的道路上，除了穿过的车以外没有行人。

在这里，泰鹏红湾置业开发的大型高端大厦紧邻天津“关键补品”航母停泊处，绿色的铁丝网栅栏将这个大型大厦项目和航母主题公园分开。 四年前，记者来过这里，可以直接从时空母公园穿过泰鹏红湾项目。

按照计划，该项目总占地近19万平方米，建筑面积27万平方米，容积率仅为1.08，业态为低层住宅区(别墅区)、高层公寓区、五星级金星酒店、水秀酒店、生态食品公园5个子项目

由于被隔离，记者想进入这个楼盘很难，只好沿着中央大街搬到航北路，进入鱼航线。 走到尽头，沿着崎岖的小路横穿杂草，来到了项目西门。

从西门望去，大罗马式拱门上的石材斑驳，到处都是缺口。 门的正上方写着“钧鹏不动产”两个大字，这个门半藏在草丛里，石雕的大象也是一对，更加冷清。 记者还看到大门旁边的混凝土柱子上，生锈的钢筋裸露出来。 从玄关眺望庭院，废弃的工地上长满了杂草。

进入项目后，记者一眼就看到了主体工程没有完成的大楼。 往上一看，大柱子排上只有一个拱形钢筋棚，旁边的几幢别墅建成了，但没有装饰水泥外墙，也没有安装门窗。

仔细看完项目后，记者返回原路进入航北路，但走了半个多小时，一个行人也没有。 唯一能打破这寂静的就是车的噪音。 因为有时车会飞驰而过。

据泰鹏红湾置业在各大招聘网站发布的消息，毗邻航母公园的楼盘对外被称为“金航湾”项目，于2009年4月停工。

企业背景:项目企业的唯一股东是谁？

据北金所官网消息，泰鹏红湾置业成立于2008年，注册资本1亿元，为法人独资企业，唯一出资股东为天津钧鹏房地产开发有限企业(以下简称天津钧鹏房地产。

但是，推动泰鹏红湾置业100%股权转让的是天津金厦投资有限企业(以下简称天津金厦投资)。

根据上述股权转让公告，泰鹏红湾置业上述开发项目建设初期存在前期手续不完善、规划不合理等因素，2009年4月因整个所在区域容积率调整滞后，项目被迫停止。

《每日经济信息》记者查阅全国公司信用新闻公示系统，发现泰鹏红湾置业的唯一股东多年来一直为北方信托。 该信托企业的控股股东为天津泰达控股集团，其背后由天津市国资委实际控制。

这到底是怎么回事？ 2008年7月，北方信托发行了期限为1年半的股权投资类集合资金信托计划产品。 投资的目标是泰鹏红湾置业100%的股票，当时的预期最高收益率为9%。

在上述信托计划中，信托期满时，天津金厦投资承诺收购该股权，由天津津投金厦房地产快速发展股份有限公司和天津投资集团有限企业(以下简称天津投资集团)提供担保。

调查显示，天津金厦是6月鹏地产唯一的法人股东，也是其大股东，是天津投资集团的全资子公司。 另外，天津投资集团还是北方信托公司的法人股东之一。

当时，西南财经大学信托与资产管理研究所曾拆解过上述产品，认为股份回购类信托产品的最大风险在于回购与回购担保者信用评级的高低。

遗憾的是，这些项目长期陷入停顿状态，使相关处方有些尴尬。 年9月，天津蓝天拍卖和隆天拍卖受天津市高级法院委托对泰鹏红湾置业的100%股权进行整体公开拍卖，开盘价为5.42亿元，但未能取得结果。

记者进一步调查显示，自去年以来至今年5月，上述股权回购方天津金厦投资和6月鹏地产因上述债权纠纷多次在簿公堂挂牌。 根据北金所股权转让公告，天津金厦投资胜诉，向天津市高级法院申请处置此次转让的股权。

12月5日，记者通过全国公司信用新闻系统再次查实泰鹏红湾置业，该房企股东栏已标注“无”，此前多份年报均可证明北方信托一直是其唯一股东。

令人毛骨悚然的是，泰鹏红湾置业的100%股权及其对应的1亿元权益资本被山东省高级法院司法冻结，执行人为北方信托，执行裁定文件编号为(东执字第77-4号，冻结期限为年4月至年4月。

给北方信托打电话时，该公司物业资产管理业务部所属的一位员工说，这个项目不清楚，需要找到了解项目的负责人，但是很难找到。

提到前面提到的信托产品，北方信托另一资产管理业务部的工作人员说，这应该是他们的通道业务，资金主要是银行的资产管理。

资金困境:即使补充1亿的转让金，也很难打倒这家房企

据北金所官网消息，截至目前，泰鹏红湾置业已开发工程完成产值约2.3亿元。 具体来看，该项目完成部分涉及42幢独立别墅，主体土建完成，部分别墅外保温、除灰、屋面瓦完成，别墅区河道约1600米建筑完成。 关于高层住宅，1、2号楼的地下室完成(新计划废弃)，五星级金星酒店完成打桩。

记者还获悉，该项目涉及水秀酒店，1万平方米混凝土承台建成，a区主体竣工，观察内部部分装修完成的生态公园主体钢结构建成，外墙部分建筑和主入口外檐罗马柱完工等。

泰红湾置业在股权转让书中表示，项目停牌后，企业积极配合原汉沽区政府进行改善，但恰逢天津滨海新区三区合并，项目推进缓慢。

年，天津滨海景区成立，泰鹏红湾置业开发项目置于该景区管理之下。 泰红湾置业调整了原计划，试图保存完工的独立别墅，减少原商业区增加高层住宅，细化金星酒店设计，在保持容积率恒定的前提下增加居住体量。

根据泰鹏红湾置业的公开陈述，以上调整得到天津滨海旅游区管委会的支持，新的规划方案指标也基本同意，但需追加缴纳约1亿元的转让金才能正式批准。

该土地转让补充合同经滨海新区国土局批准，但据泰鹏红湾置业介绍，该项目因前期投资占资金时间较长，企业无法继续投资，补充合同一直未签订，项目至今未恢复。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，变更计划的补救办法通常是补充土地出让金，但中小房企经常现金流量紧张，无法获得这类资金意味着逐渐失去市场机会。

除了投入资金大之外，特别是在酒店部分，利润前景不明朗。 华美酒店顾问集团首席知识官赵焕焱曾结合国家旅游局统计公报的原始数据做了“年度酒店净利润率排行榜”的报告。 天津排名第41位，净利润率-13.63%，位居33个赤字城市之列。

赵秉焱表示，泰鹏红湾置业开发项目以酒店为亮点，但天津酒店业供给明显超过需求。 “这家酒店的经营前景不好。 ”

股权转让:接受方必须考虑拆迁和现金回流

据悉，转让方将对“准接受主机”给予两个受让人方案。 第一，转让方出售100%的所有权，受让人支付6亿8200万元的对价。 钧鹏和泰鹏红湾置业负责结算原工程单位的施工价款，补充1亿元土地出让金，承担外借工程款7084万元和泰鹏红湾置业对钧鹏和其他单位的总债务8200万元。

作为接受第一种方案，受让方将享受股权对应的资产权益，但不包括应收钧鹏8667万元的款项。

据观察，第二种方案是项目实际管理人员保存部分所有权，与受让人合作开发，好处共享，风险共享，相关具体几个事项需要另行协商。

因此，标的公司股权转让公告显示，该项目位于中国第三经济增长极环渤海经济区天津滨海新区中新生态城辖区(原为滨海景区)，紧靠“基辅号”航母停泊处，东为渤海湾，南为中新生态城景区)航母军事主题公园)的核心区

“沿岸稀少的土地资源受到各开发公司的关注，其地域特征不言而喻。 》目标公司股权转让公告称，别墅区42幢独立别墅已建成，只需内外屋顶装修即可销售，退款迅速。

金湾投资集团董事长申威对《每日经济信息》记者表示，项目并购首先要考察市场、地区决策市场的潜力，计算未来趋势与涨幅空之间有多少。

根据天津市滨海新区统计局的数据，截至年底，滨海新区全区常住人口297.01万人，户籍人口123.92万人，全区户籍户数45.96万户，比去年同期略有增加，但数据表明，这里越来越多的非户籍流动人口增加，

在泰红湾置业开发项目的实地调查中，记者访问了近两个小时，发现周边没有一家饭馆。 但在股权转让公告中，转让方对外表示:“依赖生态城市的地区影响较大，依赖成熟的生活和商业组合，将对项目销售产生积极影响。”

一位上市房企高管表示，该项目负债不高，净资产还在，但别墅和高层能否快速前往是最大的问题，接盘必须考虑现金回流。 申威也承认了这一点，他说产品去化需要考虑时间，毕竟10年赚1亿元和1年赚1亿元，带来的资金价格是不一样的。

“有些项目似乎不错，但背后有多复杂的债权债务纠纷，即使是好的项目也很难收购。 另外，如果项目有缺陷，比如计划不合理，项目就做得好，谁也不会问津。 这些是收购中的“漏洞”。 ’申威强调说。

目前，泰鹏红湾置业100%的股权仍在北金所挂牌寻求转让。 6月鹏地产打电话公开了电话，但是一打电话，对方马上挂断了。 北金所的一位相关业务员说，这个项目的挂牌时间很长了，项目新闻还没有更新。

(/S2 ) )市场环境)因行情低迷而导致的住宅企业的出售(/S2 ) ) ) )。

据熟悉天津房地产市场的收购方介绍，滨海新区比武清离北京远，目前有少量高价房地产项目的转让，但尚未有人承接。

不仅是泰红湾置业的一个项目，据记者调查，除天津主要城市外，该市周边郊区县房地产项目销售一时低迷，许多大型上市房企深陷其中，被迫“断臂求生”，一点点“哈哈。

去年年底，津滨迅速发展了位于天津滨海新区的地块编号“津滨汉08号”的城镇住宅用地，被当地主管部门认定为闲置土地，并有偿回收。

津滨高速发展解释说，该地块因诸多原因长期无法开发，搁置近4年，不仅对企业资金配置产生了一定影响，而且当地市场环境发生了巨大变化，回收后创纪录亏损约4800万元。

今年年初以来，天津松江拥有静海县团泊新城高尔夫球场七排干东侧的水岸恬园项目、静海县团泊新城西区健康大道西侧、平湖路北侧的团泊西区四番地依山郡项目、武清区京津公路东侧、武宁路北侧的天汐园建设项目等公开转让项目的所有权和建设

事实上，这些许多建设工程都位于天津的郊区县。 例如，水岸恬园项目的挂牌不被受让方同意，最后被天津松江股份的20%的相关受让方拿走，但基本属于低价成交。

上季度，天房发展迅速，归属于母公司的净利润亏损约2.7亿元，非后净利润亏损约3.7亿元。 的根本结算项目在天津市外环线以外津南区双港新家新科园、新盈庄园项目和东丽区华明新家天欣锦园项目等，这些项目所在区域和周边整体房地产供给较多，项目售价上涨空之间有限，

但是，记者观察到，有人在促销，进军天津楼市。 今年9月，蓝光迅猛发展，收购广西江宇地产和自然人合计100%股权的天津市江宇海汇地产16亿元以上，首次间接布局天津市，获得津南区江宇城项目。

10月下旬，汤臣集团突然宣布将转让天津津湾置业51%的股权。 该目标公司拥有天津市和平区中心区域津湾广场二期项目，受让方为温州私募机构，但从交易框架看，该受让方迅速向目标公司输血8亿元，明显缓解汤臣资金投入的担忧。

11月底，景瑞控股集团以8亿元直接将子公司天津景秀的100%股份出售给恒大地产。 这意味着后者将间接获得位于天津宝坻区的天津景瑞英郡项目。