“温州房价更便宜 估算的续期费为何比深圳还高”

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经过记者吴若凡

最近，温州住宅土地使用权到期的消息掀起了轩然大波。 众所周知，关于老百姓最重要的资产——房子、土地使用权的问题，历来备受关注。 如何解决这个问题，不仅考验老百姓的切身利益，也考验主管部门的智慧和能力。

对于房价已经很高的企业，很多人觉得70多年后再支付高额的土地出让金续期是难以接受的。 人们甚至怀疑房地产是否值得购买。 土地的开采权到期后，如果需要续费，这对运营商来说，是否愿意长期持有和运营商业不动产？

温州部分住宅土地聘用年限届满或即将到期。 据估算，居民需要再支付30万元才能“更新”的消息引起舆论关注，但温州市国土局打算在20年住宅土地的开采权期满后征收高额续费，瞬间成为全国焦点。

温州国土部不得不支付房产价格的1/3居住，这是外界的误读，甚至现在温州的国土部也谣言说不知道该如何征收土地出让金，但“如果土地采用权到期，将消耗房价的1/3， 必须获得更新期”的微信像蠕虫一样激起爆胎，进化出各种版本，让所有拥有房子的人不安。

《法制日报》还在刊登的文章中指出:“温州市国土局的官员要挖法律的空子，打着方便群众的招牌，参照国有土地出让的方法，继续搜刮地皮的钱。” 另外，“温州国土局在没有法律授权、没有资格、没有经过任何法律手续的前提下，自吹自擂，随心所欲地解释法律，谋取高额的金钱，这是违法行政。 ”对此，温州当地房地产官员表示，该国土局官员的态度没有站在老百姓的立场上考虑问题。

对应温州高昂的土地更新费用，深圳的更新价格几乎可以忽略不计。 根据深圳已经公开的部分土地开采权延续案例，大部分业主在土地开采权失效后补交的地价实际并不高。 据《南方日报》报道，《深圳关于到期不动产续期的若干规定》规定，深圳现有的特殊行政区划用地追缴地价为公告标准地价的35%。 根据当地规土委最近公布的年深圳市基准地价，各区因商业、办公、住宅、工业等土地用途不同，基准地价从1000元/平方米~5000元/平方米不等。

以结束土地使用权续期的福田香蜜湖为例，房屋销售均价为65000元/平方米左右，以深圳最高基准地价5000元/平方米计算，仅补充约1750元/平方米，相当于总房价的7%。

为什么在平均房价更便宜的温州，估算的土地黄金补充额远远高于平均房价更高的深圳？

●温州市政府有点“穷”

据搜索网数据，年，深圳新建住宅成交平均33426元/平方米，同比上涨39.4%。 同期，温州市区住宅年成交均价18345元/平方米，比去年同期下跌5%。 在地方财政收入方面，温州也远远不及深圳。

年，温州全年财政总收入只有677.92亿元，而全年常规公共预算支出为569.43亿元。 因为财政收入和支出很接近。 因此，温州在基础设施投入中，必须利用ppp模式引入越来越多的社会资本。 据《法制日报》报道，几年前，温州地下资金庄和投资企业遍地开花，但相关管理机构对此熟视无睹。 一些官员暗中结股盈利，但最终资金链断裂，危害千家万户，经济元气至今仍未恢复。

近年来，由于全球经济不景气和国内房地产市场低迷，喜欢用配资杠杆烧房的温州炒房团遭受了巨大的损失。

以小民营公司为主的温州近年来财政紧张，这几年财税征收也比较困难，受到年资断裂的影响。 相互担保、连续担保的断裂，给微型公司的经营带来了很大的困难。 温州没有越来越多的公司，可以拨出巨额资金进行大规模的城市拆迁改造。

去年，温州全年固定资产投资3052.81亿元，其中民间投资达到1911.86亿元，占全部投资的比例为62.6%。 在温州这个以民营经济为中心的城市，政府的财政资金很少。

相比之下，深圳比温州有钱多了。 年，深圳公共财政收入达到7240亿元，地方级公共财政支出3587亿元，财政收支相当盈余。 由于财政收入高，深圳去年在城市更新换代上花了大量资金，总投资额为573.02亿元，占固定资产投资的比例为17.4%。

作为影响温州财税重要因素的土地财政，近年来一直不理想，年下半年以来“勾兑现象”频发，拍摄地基本中断。

温州好望角房地产机构副社长陈德对《每日经济信息》记者表示，在瓯海区这样的温州市中心，以前曾拍摄过16000元/平方米的楼价，后来止步，楼价骤降至7500元/平方米

土地财政如此，开发商的日子也不好过。 温州当地开发商告诉记者，当时开发商连议价权都没有，交易权在买家手里。

在这种情况下，政府把土地作为招商引资的资源，一些官员去了全国各地寻找项目。 据《温州日报》报道，在去年召开的第三届世界浙商大会上，温州共有14个ppp项目参加了介绍。 其中，中心区污水解决厂搬迁工程bot项目、温州市瓯江口新区一期市政工程、临江生活垃圾焚烧发电厂三期工程bot项目签约成功，拉开了温州市政府与社会资本合作模式的序幕。 温州共有25个项目列入国家ppp项目库，38个项目列入省ppp项目库，项目数量和总投资居浙江省首位，全年10个项目签约落地，农业水利、市政、交通、公共服务、生态环境、物流等六大行业

甚至停车场的投资，也必须依赖社会的募捐。 温州市先后组织4个城市停车场特别债券向国家发改委报告，其中温州市城投集团40亿元、瓯海城投集团17亿元等2个停车场债券已获得国家批准。 据发案部门介绍，下一步，温州将组建平安—温州城市基金二期，募集设立轨道交通快速发展基金。

土地出让收入少，也给温州地方财政带来了一定压力。 温州网《楼市白皮书》数据显示，年，温州土地市场全市成交总额仅为282.34亿元，多块地块被拍下，共挂牌出让152块土地，出让113块土地，开拍率达到25.7%。

土地流转率居高不下的趋势仍在持续，根据中国指数研究院的数据，今年一季度，温州共发售23块土地，成交17块。

●高额的更新费用是谁的盛宴

数据显示，从2006年到2006年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米上升到34674元/平方米，5年间上升了3倍左右。 而且，从年下半年开始，短短两年间，温州市区的房价普遍比最高峰时下跌了30%~50%。

这种情况持续到年初才好转。 据陈德赚钱介绍，年底开始在温州市区上市的地块有10多家开发商在争夺。 另一方面，温州库存开始略有好转，截至年底，市区累计待售商品房27685套，比去年同期减少4.75%。 建筑面积为231.72万平方米，比去年同期减少6.86%。 其中，商品住宅库存6789套，比去年同期减少65.04%，建筑面积93.13万平方米，比去年同期减少54.03%。 从前12个月的平均销售面积计算，市区商品住宅库存的拆迁周期只有7.4个月，到了增加供给的时候了。 商品房(商业房地产)的去化周期还有16个月(已经超过15个月的警戒线)。

年9月，温州房价均价已经突破30000元/平方米。 截至2009年，房价也没有恢复到年前水平，2009年，温州市区住宅年成交均价18345元/平方米，同比下跌5%。 在这样的大环境下，为什么温州还要向土地使用权到期的房子征收高额续费？

据报道，温州房管局试图收取这笔费用被认为是由于土地财政紧张，但这一说法遭到反驳，温州一位业内人士表示，即使每套房收取数十万元的土地价款，共计1000所房屋收入1、2亿元，土地财政收入

上海复世投资管理有限公司合伙人邹毅表示，征收高额土地使用权续费只会冲击温州二手房市场，从而抬高二手房交易价格，整体房市成交量大幅下降。 对新房子和土地市场没有任何影响。

根据已经公布的数据，温州仍有去库存的压力。 根据温网数据，截至今年3月底，全市累计销售商品房77746套，建筑面积858.32万平方米。 其中，商品住宅38789套，比去年同期下降18.11%，建筑面积533.86万平方米，比去年同期下降14.63%。

按前12个月平均销售面积计算，全市商品房库存拆迁周期为18.65个月，其中商品住宅库存拆迁周期为13.57个月，比年末分别下降2.42和1.69个月。 其中商品住宅库存拆迁周期超过20个月的为洞头区( 30.55个月)、平阳县) 21.79个月)、苍南县) 20.52个月)。 现状是，为了加快库存的消化，需要越来越多的刺激政策。