“乡愁是天差地远的房价：北上广冲到山头 故土徘徊在沟里头”

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经过记者胡健

春节，在深圳工作的白领李聚酯非(化名)，每两年更换一次，大致上和恋人一起回到了广西省女性的老家。 由于从事房地产领域，李聚酯特别关注各地房地产市场的行情。 让他有点吃惊的是，与年深圳房地产市场暴跌的情况完全不同，在自己到访的广西壮族自治区贵港、湖南省鄞州等城市，房地产价格没有比去年有所上涨，个别房地产市场的跌幅还不小。 他本人在内蒙古包头市老家也是如此，房价较去年同期明显下跌。

这种现象不是一个例子。 国家统计局公布的1月份70个大中城市住房销售波动情况中，价格上涨的城市有21个，下跌的有49个。 用两个字总结过去一年的房地产市场，恐怕不是“分化”的。 这一年来，北广、南深等一线城市的楼价涨幅惊人，其中深圳以47.5%的名义增长，(实际增长率推算超过60 ) )创下新记录。 另一方面，许多三四线城市陷入远离库存的泥沼，全国70个大中城市中，丹东、桂林、遵义、大理等，也有不少与去年同期相比下跌的“难兄弟”。

在刚刚的春节长假中，数千万人和在国外努力工作了一年的普通民众一样，经过记者回到了自己的故乡，看到了故乡楼市的身影。 这一年多的时间里，各地是遭遇了城市群集聚效应导致的房价上涨，还是在产业调整人口流失中遇到了房地产下跌的不自然？ 经过记者在节日期间的调查，网友窥探豹子，可能有助于人们在纷繁复杂的楼市表象下认识“分化”的本质。

一线样本:北上广楼市“度假”

从宏观角度看，楼市库存转移已经成为今年五大事业要点之一，与三四线城市相比，国家也推出了购房“红包”。

庆典前夕，央行、银监会联合发布通知。 据悉，在未实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住宅的商业性个人住房贷款，最低首付比例为25%，可在各地下跌5个百分点。

但是，诉求暂时提高了。 中原地产研究总导演张大伟对《每日经济信息》记者表示，三四线城市没有受到节日前的新政策刺激，返乡置业人口没有比去年同期上升，从数据来看，三四线城市与春节合同相比没有明显上升。

他认为，虽然节日三四线城市的项目营销很积极，但目前的新政对返乡购房的人并无太大刺激，降低了支付门槛，变相加大了月供压力。

根据中原地产研究中心的统计数据，54个城市的合计合同为918套，春节期间54个城市的合同数据为2000套左右，这是因为各地的合同系统暂停了节奏。

“例如，北京合同为0，上海合同27套，广州合同20套，深圳合同0套，南京春节期间新建商品住宅预订数为52套，这些数据不代表现实情况。 ”张大伟说。

据伟业我爱我家数据中心统计，春节长假期间，买卖双方实现实际成交的量并不多，但购房登记和购房客户登记每天都有发生，特别是从正月初四开始，购房登记量和购房客户登记量明显增加。

春节长假，北京楼市再次出现零开放现象。 亚豪机构副总经理任启鑫解体，春节零开放主要基于季节性因素和城市特点。 他说，春节很多人离开北京，回乡过年，一点三四线城市甚至出现了回乡工作的小高潮。 对北京来说，诉求四散使得楼市比较冷清，这也是多年春节期间北京楼市推送少、连续零开盘的首要原因。

其他一线城市也发生了同样的情况，据新闻网房地产数据中心报道，从除夕到大年三十五( 2月7日至2月12日)，广州市一手仅成交15套，其中14套在外廓五郊区，全市成交均价据此为1112

方圆房地产首席市场分析师邓浩志表示，春节期间，楼市本来就处于淡季，推量少、优惠少，因此成交量偏低。 另外，邓浩志预计楼市一季度成交量也将受到影响。

“北京整体的可销售库存现在只有6万套左右，但实际上可销售的商品房只有4万套左右。 ’张大伟表示，由于北京、深圳、上海等主要城市年急剧上升，市场接近无住房状态，在这种情况下，许多开发商度假时间较长，春节期间一线城市基本处于度假状态。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，北京二手楼市将在春节后迅速复苏，日均交易量回升至春节前水平，年一季度二手房交易量再次创新高。

二线样品:热点城市爆炸性成交

根据中指院公布的数据，春节长假期间( 2月7日( 2月13日)监测的15个城市中，成交总量比去年同期上升6.9 )，其中8个城市比去年同期下降，7个城市比福州和合肥降幅最大。

在成交量上升的城市中，武汉涨幅超过100%，韶关和三亚分别上涨45.1%和42.1%，居第二、三位。

在7个交易量比去年同期减少的城市中，福州跌幅最大，为72.9%，其次是合肥，达到72.6%。 从涨幅平均值来看，8个同比上升的城市平均涨幅达到42%，而下跌的城市平均涨幅为37%。

张大伟表示，二线城市是春节较热的地区，购房者在春节后也将在春节前保持积极进入市场的趋势。 一些地方城市呼吁返乡，三四线城市重视省城市资源，支撑着地方城市的高温，预计全年房地产市场将首选地方城市。

春节楼市在某种程度上也是年楼市表现的缩影。 例如，上述春节期间成交量居首位的武汉，在去年房屋累计成交中达到22.4万套，比上年增长4.6万套。 成交面积2275万平方米，比去年上升30%。

在房价方面，武汉市住宅成交均价8594元/平方米，比去年上涨16%，涨幅明显。 根据《武汉市人口专题研究》，到2030年，武汉市域总人口保守估计将达到1500万人，2050年保守估计将达到1700万人。 武汉现在不仅吸引三四线和周边城市生活的人们，还可以吸收从一线回来的创业者，享受双重的人口红利，有楼市稳步发展的支撑。

武汉是楼市热点城市的典型代表，之所以被市场认可，是因为其背后有较为共性的经济地理因素。 中指院分解师邱青告诉《每日经济信息》记者，武汉“三环十三射”的城市交通格局越来越清晰，目前“三环”的格局已经建成，完成的射线达到8条。 截至今年年底，武汉市内高速公路开通距离达到233公里，高速公路所占比例超过7成，密度仅次于京沪。

从经济上看，武汉gdp年达10069亿4800万元，经济总量进入全国城市第八位。 邱青表示，随着武汉市区位特征明显提高，武汉市房地产业近期也取得了高速发展。

三线样本:中小城市房地产难热

春节，在北京月收入1万元以上的程序员李征回了河北秦皇岛老家，他再也不用考虑职业生涯的问题了。 这次回老家，他首先忙于两件事，新年和装修。

“冬天的时候，用6500元/平方米买了当时新建的楼盘。 这次回去知道了，现在楼盘的新建价格和我买的时候差不多。 ’据李征说，他不会再考虑在老家买房子了。 我现在更关心北京的房价走势。

2月2日，无限量购买城市住房贷款的新政出台后，各地相继出台相关房地产政策，加快楼市存量规划的制定。

但是，许多三线城市的库存持有前景不明朗。 以李征的购房经验为例，据他介绍，去年10月购房时，除了考虑在家工作的想法外，也是考虑到了市场现实的情况。 “我家在市里的开发区。 面朝大海，背靠山，离市区不到8公里的路，地域相当不错。 ”据李征介绍，6500元每平方米的房价包括开发商的土地收购价格、建筑价格、税费等，这个价格已经几乎没有下跌过空。

时隔约一年半，当时期房已经现房，李征收房后，发现他购买的楼盘和周边几个新盘的房价确实没有下跌，但也没有什么上涨。 “库存量可能太多了吧。 周边是房子。 ”李征说。

据当地媒体报道，截至去年12月底，秦皇岛市区批准上市商品房待售面积360.04万平方米，比去年同期减少45.79%。 其中商品住宅待售面积297.95万平方米。

在广西壮族自治区贵港对李·聚酯非的调查揭示了另一种情况。 当地在年初南广高铁正式开通前，与高铁站相邻的地块房价大幅上涨，但近两年来，在贵港市区房价没有太大波动的情况下，高铁站地块大跌。 据李聚酯非分解称，这表明此前由于热炒高铁网站的特点，单个项目的价格出现了不同程度的泡沫，但现在已经开始回归正常的价值中枢。

《每日经济信息》记者在采访中发现，去三四线城市库存面临着超出价格杠杆的诸多复杂因素。

陕西华阴人口27万人，依托国家5a级风景名胜华山，毗邻西安，但老家在华阴的张明告诉记者，华阴在高铁带动下发展迅速，但人口基数小，人口流失现象严重，楼市诉求不足。 他还分析说，由于距离省会西安很近，两地房价相差不大，从而导致部分指控流向了省会。

特殊样本:资源类城市面临困境

产能不足、库存不足都列入今年的五大重要业务之中，当不低的楼市库存遇到城市产能不足时，房地产成交和房价面临严峻考验，河北唐山就是一例。

今年和丈夫一起回家过年的王枫再次感受到唐山的“楼海”。 王枫告诉《每日经济信息》记者，唐山盖的、没盖的房子太多了。 前两年，丈夫想买一套每平方米一万元以上的新房，但幸运的是阻止了他，所以现在这块楼盘降到了7000元。

“这个城市的经济支柱依赖煤炭和铁等，贫富差距很大，消化那么多房子不容易。 ”王枫一提到当时说服丈夫的逻辑，不由得露出得意的神色。

中指院报告称，唐山经营用地成交量年达到最高峰，近三年成交地块总建筑面积3592万平方米，近三年的年销售面积仅为263万平方米。 根据这个拆迁速度计算，近三年来成交的地块拆迁需要13年。

该报告显示，-年两年来，唐山楼市共申请售证面积1680.4万平方米，总销售面积624万平方米，不及新上市面积的零头，市场去化压力较大。

供需的巨大缺口直接反应当地房价和经济体量的不匹配。 年，唐山人均gdp为80345元，以绝对的特点坐上了省内第一张椅子。 房价均价5912元/平方米，在省内各城市中居第五位，比人均gdp水平低于3万元的保定房价低440元/平方米。

中指院分解师刘雪瑞对《每日经济信息》记者表示，唐山经济结构转型存在短期困难，人口引进能力有限，房地产市场经历了快速下跌，凝聚了大量库存。 他表示，如果经济结构转换和调整不及时，就不能引入足够的诉求来消化市场强大的供给能力，不适合房企进入和深耕。

对资源和能源型城市来说，如何引入诉求确实是一大课题，山西临汾也面临着与唐山相似的情况。

当地张默表示，总体来看，日前依靠煤炭产业高速发展拉动的房地产业，目前处于供给过剩状态，临汾房价集中在4000~5000元/平方米，但农民人均年收入不足万元，依赖农民进城购房