“楼市持续回暖 小房企抢走大房企份额”

本篇文章3131字，读完约8分钟

◎经过记者的白垩静

国庆期间，各类宏观经济文案都指向房地产，无论是讨论人民币后续汇率和货币政策，还是对tpp的影响，都很关注今年在这个年销售额占GDP 10 %的领域的业绩如何。

约翰智库8月30日公布的数据显示，该领域正从此前的经济衰退中逐渐恢复，有望为中国经济再次带来增长动力。

没有实现年度目标的压力

利率下降、准下调、首付下调、一连串拳舞已经完成，全国楼市如期回暖，价格一齐上涨。 8月，全国70个大中城市总价格从下跌转为上涨。 年前三季度的成交比去年同期增长了近三成。

住宅大企业是一线城市的主力，去年三季度，全国排名前30位的住宅企业合作突破万亿美元的销售规模。 根据克比瑞研究中心的统计排名，今年前十名可以实现这个目标。

目前，许多房企并不担心销售预期业绩，但尚未开始冲刺，恒大、华润等公司的销售目标完成率超过八成。 克比瑞表示，截至第三季度末，20家典型房企平均销售目标完成率为64.54%。

珠江三角洲、长江三角洲的住宅企业取得了预期的业绩。 龙光地产将销售目标从145亿元提高到180亿元，三季度销售目标完成率达到76%。 值得注意的是，其旗舰项目九龙玺今年10月开始销售。

今年三季度，top20房企金额门槛为230亿元，比去年同期增长21%，top50房企金额门槛达到123亿元，比去年同期增长14%。

其他住宅企业的销售业绩也同样备受关注。 去年三季度，全国楼市低迷，销售前100名的市场集中度大幅增加。 今年三季度房地产市场回升后，top100房企销售金额集中度较去年同期有所下降。

根据上述统计，top10住宅企业为17.33%，比去年同期下降0.06个百分点。 top20住宅企业集中度为23.18%，比去年同期下降0.12个百分点。 top50住宅企业从32.04%降至31.87%，减少0.17个百分点。

这意味着小住宅企业的业绩也比去年同期有所增长，即使蛋糕整体的销售变大，也获得了比大住宅企业更多的市场份额。 “销售金额集中度下降，出乎意料。 ”兰德咨询总裁宋延庆认为，问题是一家营业收入在50亿元~100亿元之间的房企。 目前，该分拆企业不仅规模增长乏力，如非法扩张等，而且净利润增长幅度远远低于30亿元~50亿元规模的同业，这一问题比比皆是。

第四季度一直是销售冲刺的时期，大部分房企都将推送时间集中在9月~12月。 由于大部分房企前三个季度业绩出色，4个季度的盘整速度放慢是一个大致的比率。

开发投资的增长率依然低迷

但是，房地产开发投资的增长率还没有上升。 国家统计局数据显示，房地产开发投资增速持续下降，今年1月~8月房地产开发投资增速降至3.5%，比去年同期减少10个百分点，创历史新低。

另外，土地购买面积、土地购买费、新开工面积的下降等，有关新供给的统计也大幅下降。 “投资增速是房企对市场信心的标尺，跌得这么快，形势严峻。 ”宋延庆说。 他认为目前许多住房企业对整体宏观经济不太乐观。 诚然，截至9月底，实体经济仍未停止下行，工业公司利润下跌8.8%，银行放贷率接近2%，对一些高度依赖开发贷款的房企极为不利。

前华远集团董事长任志强也表示，虽然房地产在银行贷款中占比很高，但集中在二级市场的个人贷款，支持房企直接开发的信用很小。

国家统计局投资司高级统计师李皓认为，商品房前期存量基数大，特别是三四线城市存量化压力大，在一定程度上影响了房地产开发公司的投资意愿。

宋延庆表示，目前房地产市场销售情况不错，但仍需观察。 待售面积超过了去年年末的6亿2000万平方米的水平。 在他看来，目前投资增长率下降的实际上是去年投资、销售情况的修正。

据兰德咨询统计，去年房地产开发投资9万亿元，销售额7.2万亿元，两者之比为1.2:1，与2008年水平相同，仅次于2004年。 这种比值关系表明，要么投资额过高，要么销售额过低。 两者的差距更是创下了1.8万亿的历史最高纪录，年差为4585亿，年差为7348亿。

任志强认为，今年楼市销售面积预计将超过历史高位，但市场热度不一。 这是基于价格相对下降的基础上的，如果房地产投资增长率不上升，固定投资也不太可能上涨。

李皓曾经表示，虽然投资增长率很低，但积极因素在累积。

债务结构有较大的调整

投资增长低迷，各房企纷纷囤积粮食。 华远地产发行企业债15亿元，旭辉集团发行企业债40亿元，中州控股发行企业债13亿元等，不胜枚举。 拥有海外融资渠道的大型房企也将目光投向了恒大、碧桂园等国内企业债务。

利率低是主要原因。 目前，融创、富力等企业债务利率已经跌破5%。 9月，世茂建设发行了60亿元的5年企业债务，利率仅为3.90%，但实际认购超过80亿元。 目前，利率最低的是万科，其5年企业债务利率为3.50%。

原本廉价的海外融资也发生了变化，今年世贸房地产7年期美元债务发行利率达到8.3%。 另一方面，佳兆业违约事件极大地影响了海外市场对中国住宅企业的评价。 另一方面，据中锐控股董事长钱建蓉介绍，未来几年人民币贬值的概率较高。 这意味着发行美元债券容易发生汇率损失。

在低息窗口期发行国内企业债务，除了担心坏账率增加，银行有可能收紧开发贷款外，还希望扩张融资渠道，完成债务结构调整。

在一些私募的人看来，许多房企的债务渠道单一，要么去开发贷款，要么去信托，并不算贵。 重要的是短期债务太多，长短组合不合理。 据悉，开发贷款价格相对较低，但时间仅为1年左右，信托多为2年，但价格较高，很快在10%~15%左右。

当然，年后，上市房企再融资渠道打开后，可以通过定增获得便宜的股东融资，但对于许多实践高周转的房企来说，这种融资渠道审核期过长，又容易因股价问题遭到中小股东反对，如招商房产60多亿元。

今年以来，大部分房企的财务价格都有所下降。 一些利率高、需要短期集中偿还的债务预计将被长期企业债务取代。

除了企业借款外，目前房企的另一个新趋势是投资贷款结合，银行是从单一贷款到投资贷款结合的投资模式。

全联房地产商会秘书长钟彬表示，在现有的企业模式下，放贷方和股东所承担的风险其实是一致的，在公司出现经营问题时，与股东和银行都无法盈利，将贷款变为投资相比，收益更高。

转型的成果短期内看不到

如果还处于房地产黄金十年，开发商只需要考虑融资、开发、销售，但爆炸性的增长模式，随着白银时代的到来而远去。 现在，除了让房地产行业从经济衰退中逐渐复苏外，还需要考虑如何转型。

从各房企的成果来看，目前还没有探索可能的方向，金融业务似乎已经取得了成效，但前期实验的“互联网+”在短期内无法取得好的业绩。

金融化是住宅企业转型的方向之一。 今年将试点水资产证券化的房企众多，方向多样，如金科推出的物业费abs计划等。 此外，复星国际宣布为收购金融机构进行股权融资，中天城投也将借危险资金投资平台。

目前，“轻资产”势头最大的是万达。 9月10日，万达稳余以5.59亿元收购5个万达广场项目股份，5个项目企业转让后，万达稳余负责项目企业后续投资资金诉求，总投资额约41.4亿元。 此外，万达商业还与快达金融和万达稳余签订了轻资产合作框架协议。

中国指数研究院表示，万达商业此次达成关联交易协议，是走向其轻资产运营的重要一步，通过房地产净利润的分配机制，可以在增加企业商业服务费收入的同时，降低本公司的负债水平。

但是，对于哪些本地化要素高的住宅企业，互联网带来的影响值得考虑。

以全民经纪为例，一家开发公司的高管说，增加了30%的客户，但原来希望成交的客户有多少？ 这个比例不太容易调查。 此外，加入驻统客户后，总增量未达到30%。 这意味着什么呢？ 他推测可能是“飞票”。