“降资本金比例 中高端住宅开发意外松绑”

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◎经过记者王辛夷

本月初，国务院常务会议进入降低项目资本金比例的新闻，被认为是增加比较有效的投资，降低投资门槛的重要措施。 昨天( 9月14日)，中国政府网发布了《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》(以下简称《通知》)。

《每日经济信息》记者了解到，除降低城市、交通基础设施和玉米深加工项目资本金比例外，《通知》还确定了房地产开发项目，保障性住房和普通商品住房项目不在利润范围内，但“其他项目从30%到25%，

易居研究院智库中心的研究监督严跃进接受记者采访时说，中高档住宅项目、办公楼、商业住宅项目等都包含在《通知》所说的“其他项目”中，特别是中高档住宅项目是该政策的最大受益者。

6年后降低资本金比例

“房地产投资下跌对中国经济整体的拉动作用非常明显。 ”中国人民大学教授刘元春对《每日经济信息》记者表示:“下半年房地产回升的速度，左右着中国经济本回合触底反弹的时间点和反弹的模式。”

然而，近期有关房地产的数据并不乐观。 今年前8个月，全国房地产开发投资61063亿元，比去年同月增长3.5%，增长率比1月至7月下降0.8个百分点，降幅比1月至7月扩大0.5个百分点。 这是2009年以来的最低水平。

严跃进认为，在宏观经济疲软的情况下，无论是固定资产投资还是房地产投资，增速都在放缓，这引起了领域一定的不安。

2009年，在众多利好材料房地产市场的措施中，有一点可以与此次《通知》的措施类比。 也就是说，“普通商品住宅项目投资的最低资本金比率从2004年的35%降至20%，其他项目也降至30%”。

2008年3万亿元的房地产投资数据显示，该措施释放了至少3000亿元的资金。 今年迄今为止的投资额已经超过6万亿元，即使降幅只有5%，对应的资金规模也不容小觑。

严跃进认为，对《通知》中的“其他项目”来说，通过降低资本金提供的门槛，相关房企将受益于公司的设立和财务价格的节约。

改善型项目受政策保护

这次受益的“其他项目”首先包括那些吗？ 严先生说，应该包括非保障性住房和普通住房项目，实际上主要是中高端项目。 这些项目的户型通常在120平方米以上，销售均价超过城市房地产均价的两倍水平，而且项目的地区特点、装修等都是非普通住宅类型。 此外，“其他项目”还包括办公楼和商业营业用住宅等商业不动产。

严先生表示，此次降低资本金比例，保障性住房和普通住房项目不在其中。 这是因为，在这样的项目之前，一方面已经有了政策优惠，另一方面，也向改善性项目发出了积极的信号。

中国指数研究院常务副院长黄瑜对《每日经济信息》记者预计，随着我国人口出生率逐渐下降，年后我国商品房刚性诉求逐渐下降，住房市场逐渐转向改善性诉求，到2025年改善性诉求将超过刚性诉求。

在今年的政府工作报告中，国务院总理李克强确定支持居民自住和改善性住房的诉求，促进房地产市场稳定健康快速发展——这是2009年以来首次确定“支持改善性住房的诉求”。

此后，许多部委联合发表的楼市新政也被认为集中在改善性住房的诉求上。 严跃进认为，这些政策释放后，鼓励了这类房地产公司去库存，回收资金。 他表示，降低房地产资本金的要求在某种意义上开始增加房企的可用资金，在某种意义上等于“释放”了房企内部的一部分资金。 除了前期的库存回收资金外，此次放松资本金管制，可以鼓励这家房地产公司积极拿地、投资，对房地产公司随后积极补充库存、维持供需平衡有积极意义。 《每日经济信息》记者观察到，固定资产投资项目资本金制度自1996年建立以来，在改善宏观调控、调节投资总量、调整投资结构、保障金融机构稳健经营、防范金融风险等方面发挥了积极作用。 2004年，为了应对当时的经济过热，适当提高了比率，2009年为了应对国际金融危机，适当降低了相关比率。

此次调整除了上述对房地产领域的影响外，还将从整体上以优化投资结构为中心，完善2009年明确的固定资产投资项目资本金比例和相关内容，合理降低投资门槛，提高投资能力，增加比较有效的投资，公共产品、公共服务及其他快速

这次调整大致重复了三个项目。 一是整体下降。 除生产能力明显过剩的领域外，其他项目最低资本金比例总体下降5%。 第二，有控制。 适度降低有助于增加比较有效的投资领域行业的项目资本金比例。 例如有关国家计算民生的港口、沿海及内河航运、机场项目、铁路、公路、城市轨道、玉米深加工等项目。 另外，经城市地下综合管廊和紧急停车场项目，以及国务院批准，情况特殊的国家重大项目资本金比例可以适当低于规定比例。 三是独立审查贷款。 金融机构应当根据国家有关规定和风险控制、商业可持续性基本独立审查融资，切实防范金融风险。