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经记者吴文坤尚希王杰从北京出发

据《每日经济信息》记者观察,在内地土地市场火热、地王频繁的今天,李嘉诚的大幅减持引起了业内的警惕——王石一周内连续两次发出警告。 “精明的李嘉诚在卖内地的房地产。 这是信号,小心点! ”

李嘉诚对风险极为谨慎,他的经典发言是“用90%的时间思考失败”。 而且,他也是跨越周期的投资高手,采取多样稳健的战略,低价高价出售。 随着“长和系”近两年在欧洲大举投资,最近又在内地频繁抛售房产套现,体现了李嘉诚“不把鸡蛋放在一个篮子里”的想法。 尽管如此,从内部人士看来,李嘉诚的手,也许让现在的楼市有些险恶,含蓄着国内楼市已经走到了尽头。

“长和系或抛物业 获高额收益”

放弃大陆房地产转战欧洲

“长和系”旗下的不动产项目,最近“现金化”的趋势在持续。 据悉,长江实业计划在北京推出新的别墅产品“誉天下瑞景花苑”,可能比前期上涨30%至50%。 长江实业董事郭子威表示,这也是这个项目的最后一期。 以前,长实通过这个项目的销售兑现了约70亿元。 和记黄埔日前宣布位于南京的第一个工程的名字为“涟城”。 据黄方介绍,该项目为精装高层加别墅,起价800万元。

“长和系或抛物业 获高额收益”

值得观察的是,有报道称,长江实业在隐瞒10多年后,于2008年首次推出了“誉天下”别墅。 年末拿到上述南京地块后,和黄慢慢开工至今年上半年。 李嘉诚在大陆很多城市推行“现金化”,并开始了这样的项目,也被怀疑是“现金化的失败”。

在业内人士看来,尽管低价买入土地后是“长线操作”、“缓慢开发”,但坐等土地涨价,是长系的典型特征。 但是,基于李嘉诚惯用的策略,长和系的上述行动怎么也惹不起。 “长和系的商业逻辑是低买高卖。 ”在接受《每日经济信息》采访时,睿信成管理咨询董事社长雪迣文直言不讳。

针对上述瑞景花苑的定价,长江实业董事郭子威确定是当前市场行情的正常反应,否定撤军,强调不退出内陆市场。 但他也表示,企业为了稳健的投资,不会把鸡蛋放在一个篮子里,“国内外的投资机会同样备受瞩目,但目前在欧洲的投资机会正在增加。”

据不完全统计,从年至今,长和系投向海外市场的并购资金已经接近1500亿港元。 长江实业财务报告显示,全年4.2%的负债率是近几年来的最低点,此前的2008年、2009年分别为16.5%、9.5%; 随着欧洲的大型并购,长江实业的负债率从年开始上升,年、年分别为7.6%、7.3%。

“相比之下,投资海外的资金比国内小,国内竞争非常激烈,但海外还不够。 从未来的投资转化率来看,欧洲的机会越来越多。 ”郭子威说。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟接受记者采访时表示,长和系正在追求资产绝对值最大化,李嘉诚的选择是全球性的,或者说目前正在经历经济危机的欧洲国家更有机会。

现在大陆土地市场非常火热,地王频繁出现,楼市也在持续上涨。 但是薛炯文认为,以5年为界,目前的房价已经在“头顶”地区。

经常出售低回报资产

近年来,在大力进军大陆市场的港资财团中,李嘉诚的“长和系”一直处于领先地位,特别是商业地产最好。 但是根据《每日经济信息》从各方面获得的信息,李嘉诚调整了自身的投资结构,比如看房地产持有的信号就比较确定了。

在亚洲金融危机之前,投资型房地产给长江实业带来的贡献还不明显。 资料显示,1997年房地产销售占长江实业销售收入的79.88%,占经常利润的84.61%。 1998年,长江实业扩大投资型房地产开发,当年固定资产比1997年激增423%。

近年来,随着商业地产对业绩增长的贡献越来越慢,李嘉诚敏锐地出售和覆盖了低收益的资产,投资了高收益率的资产。 整理近年来长江实业的财务报告,房地产租赁业务的销售额一直在扩大。 年,长江实业自身房地产租赁销售额分别为13.77亿港币、18.67亿港币。 长江实业年报显示,这部分销售额为10.02亿港币。

但是,与此相比,收益增长越来越慢。 在长江实业财务报告的“销售额和业务收益”一栏,年长江实业集团和子公司、合营公司的“房地产租赁业务”总额达到19.78亿港币,比去年同期增长16.48%,但年前6个月,这一比例下降到8.24%。

百佳超市年销售额达200多亿港币,但受制于租金价格高的企业等多种因素,毛利润也只有2%~3%。 这对追求稳健收益的李嘉诚来说,确实有点难以接受。 中商学院高级研究员韦华伟认为,从房地产功能来看,目前商业房地产“遍地开花”面临同质化和过剩的巨大风险。

迄今为止,“长和系”曾多次出售低回报的资产并将其兑现。 典型的是在2008年全球金融危机前后,几个月内战术性地销售了上海的房地产。 2008年5月,李嘉诚旗下的香港上市公司和记港陆以44.38亿元出售了位于上海长乐路的世纪商贸广场办公楼的房产。 年末,和记黄埔又出售了9幢御翠园商业别墅,同样远远低于以前同类产品的售价。

“长和系或抛物业 获高额收益”

对土地市场的投入锐减

除了这种商业地产项目已做好准备外,“长和系”近年来在土地市场上的变化也引起了业界的关注。 回顾“长和系”在大陆10多年的快速发展路径,可以发现,几乎没有偏离“低价持有土地,长线操作”的战略。 年以前每年都有少量的土地储备,土地价格比较稳定,但即使过了一年,“长和系”在土地市场上也没什么动静。

据长实和黄2007年报介绍,长实拥有全球范围内可建设的建筑面积约2150万平方米的土地黄和黄共同拥有可建筑的建筑面积约1090万平方米的土地,大部分位于内陆。 2008年全球金融危机的爆发冲击了房地产领域,在此期间,“长和系”加速了在内陆市场的扩张。 长江实业2008年单独位居北京纯住宅大盘,“长和系”“低价购买”土地。

“长和系或抛物业 获高额收益”

记者财报显示,在2008、2009年年报中,长江实业董事会均表达了加强土储的愿望。 年初,李嘉诚公开表示,长江实业的土地储备将在未来5-6年充分采用。 由于平均价格低、负债低、备用资金充足,可以动态投资500亿港币以上。

“长和系”的土地价格怎么样? 以年为例,长实和黄埔在内地成功获得5块土地,面积约65.54万平方米,平均土地价格仅为1872元/平方米。 根据黄埔年报,企业现有土地储备约1022万平方米,大部分是与长江实业共同持有,内地平均土地价格为1980元/平方米。

财报显示,内地长江实业只有与黄埔的合营企业同年5月获得上海青浦区约14.5万平方米的住宅用地,其他无土地动用。 整理公开资料,和记黄埔也于年12月4日以2320万元的交易价格获得武汉蔡甸区用地,楼面地价为1502元/平方米。

据一家媒体报道,李嘉诚上半年没有在内地投资一分钱。 据长江实业年中报报道,今年上半年该企业没有将土地存入内地市场。 长江实业最近一次在香港取得土地是在去年11月。 年上半年,长江实业在香港没有拍摄到任何地块。

另外,“长和系”也不再像以前那样频繁地表达土地储备。 年报中,长江实业只是表示:“中央政府调控主导房地产市场持续快速发展,集团将继续推动内地业务长期持续增长,如期推进和配合各项快速发展项目。” 年中报纸没有提到土地市场的策略。

最近,当地王频繁重演时,“长和系”在土地市场上的“消失”,不得不引起人们对长和系市场“撤出”的舆论质疑。 “长和系”对目前楼市的评价,从郭子威近期对媒体的表态中可以略显端倪。 郭子威直言“市场竞争激烈”。 持续缺席北京农业展览馆地块、上海徐家汇中心项目、杭州华家池等地块拍卖现场。

中投顾问房地产领域研究员韩长吉表示,土地市场投资减少,首要原因是当前地价失真高,侵蚀了公司未来的利润空之间,增大了风险。 国土部下属土地测量规划院公布的数据显示,今年二季度,全国主要监控城市地价总体水平为3226元/平方米,环比增速为1.62%,连续五个季度加速上涨。

“土地市场过热形成了风险。 ”陈盛认为,港资企业的运营模式通常以低位进入,高位抛空。 在他看来,李嘉诚的行为对房地产市场有借鉴和警告的作用。

标题:“长和系或抛物业 获高额收益”

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