“1天3“地王” 全国地价钢丝上赛跑”

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又来了“地王潮”。 继9月4日以创纪录的7万3000元实际楼面价拿下北京农展馆地块之后，上海必败，徐家汇中心项目地块昨天共拍摄了217亿元的总额，不仅刷新了上海成交总额纪录，在全国范围内也仅次于广州亚运城地块。 那天，同为长江三角洲的杭州和苏州也出现了“地王”，使北京上海不再比以前更美。

但是，土地出让金只是一道开胃菜，不能忽视获得“地王”的公司今后必须准备出让金数倍的后续开发费。 否则，就像中冶地一样，200多亿人加冕“地王”时的风景无限，现在要被政府收回一张，另一张也要寻求合作者共同开发。

取得“地王”就像走钢丝一样。 如今，连续称霸“地之王”的公司，能否在这条充满荣耀和风险的道路上前进，令人瞠目。

杭州:华家池地块136亿3千万的住宅企业“分食”

经记者徐杰出生于浙江

昨天( 9月5日(上海217亿7000万元的“总额地王”刚到，杭州和苏州又新出现了两个“地王”。 其中，杭州华家池3个地块拍摄136.73亿元，苏州金鸡湖地块以15150元/平方米的价格刷新了当地楼价记录。

3地块出售136.73亿美元

昨天下午2点30分过后，华家池分区拍卖正式开始。 华家池地块共有57、58、59块土地，首先拍摄的是57号地块。

57号地块的价格为43亿2300万元，经过15次估算，被绿地集团以56亿2000万元的总额竞争，楼价为19416.1元/平方米。 之后，拍摄的是58号地块，经过18次估算，世茂以总额36.70亿元获得。 楼价为23375元/平方米，建设保障房面积达2000平方米。 最后出让的59号地块，滨江集团以43.83亿元的总额、2200平方米的建设保障房面积展开竞争，楼价为23189.75元/平方米。 3地块最终成交总额136.73亿元，总溢价率为40.53%。

对此，世邦魏理市杭州董事社长马英九枢向《每日经济信息》记者表示，华家池是杭州市中心为数不多的超大面积优越位置地块。 而且，该地块对规划和开发设计有相当高的要求，特别是地块北部的商业动线规划有一定的挑战性。

杭州的房价上涨了

马英九表示，此次拍卖无疑为杭州已经火热的土地市场增添了“火”。

万科、融创等房地产巨头鳄鱼进军杭州以来，杭州的土地市场已经“火热”。 据统计，年1~7月杭州(含主城区和余杭、萧山)共出让124块土地，成交地块总面积约6919亩，成交金额约632亿元。

最近，随着恒大、招商房地产等开发商的进入，杭州的土地市场更加火热。 9月2日，万科以8次竞价挫败金地和朗诗，以总额6亿8200万元获得杭州余杭区商住用地。 9月3日，杭州萧山区3块地块全部出让成功，总成交额40.81亿元，竞争者分别为恒大地产集团有限企业和农工商房地产(集团)有限企业。

土地热度不降，溢价率不断上升，随之杭州当地房价不断上涨。 官方数据显示，今年上半年，杭州新建商品住宅交易量较去年同期上涨，价格较去年同期上涨。 杭州市区商品房成交均价17910.7元/平方米，其中商品住宅成交均价17507.1元/平方米，比去年同期上涨25%。 根据国家统计局的数据，6月杭州新建商品住宅价格比去年同期上涨7.4%，与城市居民家庭人均可支配收入的实际增长非常接近。

针对目前房企密集在一线城市的现象，中国房地产研究会副会长顾云昌向相关媒体表示，开发商进入一线城市的最大风险是地价过高，加上未来调控政策的不明确性，房企必须结合自身的战术定位和综合实力进行开发

对于此次投资43亿8300万元获得杭州华家池59号地块的滨江集团来说，为了规避风险，采用了合作开发的模式。 滨江集团记者董秘李渊对《每日经济信息》记者表示，项目将与义乌小商品城合作开发，其中滨江占51%的权益，后者占49%以降低取得土地的风险。

重庆:出现5110万元/亩的“最贵的土地”

经记者杜兹乐出生于成都

9月3日，复地集团在重庆一举拿下解放碑罗汉寺商业地块，总额7.3亿元，楼面价7216元/平方米。 顺便说一下，该地块出让面积约14.2亩，平均5110万元/亩，被誉为重庆“最贵的土地”。

根据复地集团官网消息，从年初到现在，企业只收获了两个地块。 据熟悉复地的上海某房地产机构负责人介绍，复地集团已经开始要求转型，特别是资本运营和持股运营。 复地集团重庆企业相关负责人也向《每日经济信息》记者表示，复地集团将根据复星集团的特点继续扩大商业地产，到2019年全国商业面积将超过200万平方米。

公告显示，9月3日转让的重庆市渝中区渝中半岛集团e地块e35-1块土地容积率10.6，开拍价格7.28亿元，最终被排除在复数地集团的底值之外，溢价率为零。 楼宇地价为7216元/平方米，5110万元/亩出让面积单价一举创下年重庆主要城市商业和住宅单价最高纪录。

据悉，今年5月10日，重庆市南岸区弹珠石总面积42.6亩的地块被重庆和瑞地产砍下7.8亿元，楼房地价达到8721元/平方米，折合1831万元/亩。

年5月，复地集团从香港证券交易所退市，此后复地集团在各地土地市场相当低调。

复地集团相关负责人曾公开表示，不再单纯以住宅开发为中心，而是多进入商业行业，提高商业项目比重，同时项目布局重点也将放在上海等一线城市。

熟悉复刻集团的上海某房地产机构负责人对《每日经济信息》记者表示，复刻正在谋求企业的转型，扩大持有上的商业运营、资本运营等。

上海“天价“地王”新鸿基，获得217亿7000万美元”

经记者沙菲出生于上海

昨日( 9月5日)上午，备受瞩目的上海首个百亿级地块分拨结果出炉，香港新鸿基旗下公司以217.7亿元拿下徐家汇中心项目地块。 楼面价37264元/平方米，溢价率24%，上海总价地王诞生。 放眼全国，这个总额也低于广州亚运城地块。

接受《每日经济信息》记者采访的业内人士认为，徐家汇中心项目地块的出让将改变上海cbd商圈现有的结构。

未来的发展资金至少需要300亿美元

转让文件显示，徐家汇中心项目地块位于徐家汇街道57、150、151号，东至天平路、南至虹桥路、西至广元西路、北至广元路、广元西路，转让面积99188.8平方米，容积率2.1~7.48，商业容积率为2.1~7.48。

地块建筑面积为58.4万平方米，此外，该项目还有12万平方米的地下商业。

据采访，业内人士期待新鸿基以217亿7000万元获得该地块。

据汉宇地产市场研究部总监付伟介绍，该地块位于上海目前最成熟的cbd商业中心，可以说是上海市中心最具稀缺性的成片地块。 217亿元，总投入额虽大，但值得。 另外，徐家汇地块可以在体积庞大的地下空之间开发，同时建在轨道上，地下建筑面积至少在20万平方米以上，其中经营性面积超过12万平方米，但地下建筑面积通常不计入地价。

该咨询研究部主管张宏伟认为，尽管徐家汇区有24.21%的溢价，但其楼价为37264元/平方米，对周边市场来说并不算高，预计其价值在未来的上涨率空之间

但是，张氏指出，虽然徐家汇中心地块在稀缺性、地理位置上占有诸多特征，但开发这类土地所需资金极为庞大，对开发商的后续开发能力存在很大考验。

转让文件显示，除20%的定金外，徐家汇中心地块需在签订转让合同后365天内分二期支付所有转让价款的余额，其中第一期为转让价款的30%，在签订转让合同后10个工作日内支付。 二期为转让价款的50%，在签订转让合同后365天内支付。 受让人支付二期转让价款的余额，应当按照支付首期土地转让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向转让人支付利息。

据业内人士分析，新鸿基至少要有300亿元的资金才能在未来3~5年内完成该项目的开发，之后还有运营期间市场培育期的各项价格费用，开发商开发、中长期持有该项目的资金实力将受到很大考验

记者就上述问题致函新鸿基，但在截止稿件前未收到回复。

张宏伟表示，对公司来说，如果此后充裕的现金和融资渠道支持项目不快速发展，开发周期可能会延长，阻碍开发建设的进度。

主导cbd商圈结构

从时间上看，此次徐家汇中心地块竣工时间相当紧凑。 转让文件显示，徐家汇中心开工时间为“移交后12个月以内”。 竣工时间为“开工后60个月内完成总建筑面积的70%，开工后84个月内全部竣工”。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，虽然开工时间比较紧张，但84个月的竣工周期还很宽。 由于徐家汇地块备受关注，市场争议比较大。 因为这个开发商囤积土地的可能性很低。 另外，徐家汇中心作为总额的“地王”，在开发过程中更具主导性，不需要等待周边配套项目建成支撑，项目开发的步伐可以交给开发商决定。 相反，周边的其他项目有可能因为徐家汇中心而抑制进度。

不仅是地块周边，业界普遍认为徐家汇中心的出让将改变上海cbd商圈现有的格局。

在陆家嘴、南京路、淮海路、人民广场、徐家汇、虹桥等六大以前流传的cbd中，徐家汇目前处于中间水平。 付伟表示，新鸿基作为一流的商业地产运营商，拥有丰富的高档商业、甲级写字楼、星级酒店开发运营经验，预计将吸引众多世界500强企业和零售企业品牌上传徐家汇，届时徐家汇将全部盈利。

土地转让公告称，徐家汇中心地块由4块相邻土地组成，其中最大的一座将建成总高370米的浦西第一高楼。 根据土地用途不同，地块整体功能定位预计至少涵盖超甲级写字楼、星级酒店、高档零售、地下商业等。 预计地上、地下总建筑面积将超过80万平方米，这约等于徐家汇核心区域商用面积扩大两倍。 预计整个项目将在5~8年内完成，开发商将以持股经营为主或部分集中销售。

前车之鉴:南京下关“地王”搁置三年寻求协助

经过记者查道坤从南京出发了

有人想要夺走“地王”，有人害怕曾经花巨额金钱得到的“地王”会得手。

9月3日，中国冶金科工股份有限企业在其集团官网上发表公告。 中冶置业集团有限企业(以下简称中冶置业)拥有的南京临江老城改造建设投资有限企业于年9月19日，通过竞争获得南京市下关区滨江边路西1号地块和3号地块。 由于整体开发体积大，项目开发周期长，为了保证项目投资收益，目前中冶优先集中推进3号地块的开发

下滨江一号、三号地块曾是土地市场的明星。 公开资料显示，200年9月19日，中冶职业控股公司南京临江老城改造建设投资有限企业通过拍卖获得南京市下关区滨江边路西1号地块和3号地块的土地开采权，共耗资200亿3400万元，为南京土地转让史上总额最高的两块地块。 年11月30日，南京国土局公开拍卖下关2号地块，在没有同行竞争对手的情况下，南京临江老城改造建设投资有限企业以底价56亿2000万元获得该地块。 56亿2000万元的总额也使该地块成为当时的总额“地王”。

但今年7月，南京市国土资源局发布公告称，下关滨江2号地实施转让终止手续，意味着该地块已正式被政府收回。 仅仅两个月后，滨江地块再次发生变化，这次是下关滨江一号地。

关于此次中冶宣布将为一号地块寻求战术伙伴，房地产领域专家陈晟对《每日经济信息》记者表示，“一号地块和三号地块的土地持有资金达到200亿元，后续开发需要约400亿元的巨额资金，目前中冶一家的

中冶置业表示，优先集中力量迅速发展下关滨江3号地块，但9月5日，记者来到该地块后发现，1号地块的拆迁工作已接近尾声，3号地块仍在拆迁中。

“现在拆迁工作大多还没有结束，从刚取得土地到现在已经过去了三年。 尽快开工是不可能的。 ’一位知情人士对《每日经济信息》记者说。

冷静地看《地王潮》

余丰慧(财经评论家)。

这几天，房地产行业最引人注目的是出现了一点城市“地王”的比赛仪式。 北京农展馆北路地块楼价达每平方米7.3万元，是北京乃至全国正确单价的“地王”。

北京单价“地王”仍是热门话题，但上海又传来了总额“地王”的消息——徐家汇中心项目地块为217亿7000万元，是上海迄今为止成交的最高总额，也是全国第二高。 当天，杭州和苏州也诞生了新的“地王”。

这两天正是“地王日”。

一位相关人士表示，北京、上海等“地王”将带动一、二线城市房价新上涨，预示着全国房价将持续上涨。 一位网友表示，一个家庭看到北京出现了新的单价“地王”，连夜在房间里排队。 可以看出，“地王”的频率目前严重影响了市场预期和买家预期。

笔者认为，必须仔细拆解“地王”频繁出现的真相，详细注意和理解“地王”诞生的真正原因。 不要听风就是雨，不要跟风偏听。

就北京楼面价7.3万元/平方米的“地王”来说，似乎影响了房价的走势，但实际上只是“纸老虎”，影响很小或没有。 首先，北京农展地块位置不足，体积小，对整个市场的影响有限，其次，北京农展地块的住宅定位于高价豪宅，与普通大众的住宅诉求关系不大。

从上海的“地王”来看，按照规划，徐家汇中心将成为一站式国际时尚商圈，项目分为办公室、五星级酒店、公寓酒店、商业、文化娱乐五大功能形态。 第一是商业圈开发，不是以商住楼为中心，似乎和老百姓真正在意的房价走势也有些距离。

因此，不是将北京“楼面价7.3万元/平方米”、“预计售价15万元/平方米”的单价“地王”和上海217.7亿的总额“地王”的噱头概念化、标题化来观看，而是详细拆解斟酌其诞生的细节。 只有这样，才能全面深入地了解背后的“真相”、对市场有没有影响、有多大的影响、有正面的影响还是负面的影响。

从整体来看，内地房价失去了持续上涨的基础。 最多的是一、二线城市和三、四线城市，是高端楼宇和常规商品房，市中心土地资源匮乏地区和常规地区在价格上出现了严重分化。 如果从政策的立场上进行解体，管制一点也不放松，房地产税的引入、行政化手段强的管制政策的代替等，管制手段将会更加完整和有效。 如果舆论解体，在十八届三中全会之后，将对楼市出台更为严厉的政策措施，如房地产政策的重大改革等。

从市场角度分解，已经出现了不可忽视的现象:有价值无市。 无论标价多高，购买者都很少。 顾客、投资投机者持续支撑着目前畸形的高房价，不容易满足。 要求购买住房的人已经出现了被高房价吓倒的迹象。 这是房地产泡沫破灭的征兆和信号，证明高房价正在经历最后的负增长，高房价已经陷入绝境。 一旦这个征兆变成气候，房地产市场离泡沫经济崩溃不远了。 温州房价已经“腰斩”，出现大量房产价值低于贷款本金的现象，房主弃房可能性增大，房贷风险凸显。 这个情况会扩展到全国吧。

随着美国量化宽松政策的逐步退出，亚洲房地产泡沫必然会被打破，从而难以幸免于内陆房地产和破坏。 目前，印、印尼的金融体系和房地产市场已经开始大幅波动，市场担心亚洲金融风暴再次袭来。 我国香港特区已经保持警惕。 日前，香港财经事务及库务局局长陈家强表示:“过去2~3年，香港楼价经历了不健康的暴涨。 美国量化宽松政策的退出已经搁浅，利率上升将导致资产重新定价，楼价不得不下跌。 ”

从公司的角度解体，当一家公司沉醉于拿“地王”的兴奋之时，更精明的公司选择撤退，认为中国内地房地产有巨大泡沫破裂的风险。 例如李嘉诚最近大幅抛售香港和内地的房地产，在欧洲等海外地区投资。 万科的王石和soho中国联合总裁张欣多次警告内地房地产的巨大泡沫破裂风险。 特别是王石将资本的一部分撤退到美国，开辟了新的“战场”。

因此，房地产泡沫的消退只是时间问题，畸形高房价下跌的前期征兆已经开始显现。 即使出现了几个“地球人”，也很难抵抗房价暴涨走投无路的大趋势。