“地方版国五条细则出台 频现“留一手””

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经过记者胡健从北京出发

楼市调控《国五条》细则已到制定期限，各地方版的执行细则相继出台。

管制大纲均来源于3月1日国务院发布的《国五条》细则，但详细阅读后发现，各地的执行细则有所松动。 其中，北京和上海相对来说最严峻。 北京禁止单身人士购买两套套房，规定进一步提高住房贷款首付比例。 上海要求加强两套套房的贷款资格审查。 厦门、大连等许多城市没有出台执行细则，只公布了房价调控目标； 深圳等城市将房价控制目标定为不超过本市人均可支配收入的实际增长。

昨天( 3月31日，连锁房地产市场研究部记者张旭告诉《每日经济信息》记者，除“差价20%的税费”外，北京的限购政策将再次升级，这两个核心条款将在房市中引起明显波动。

(/S2) (抑制价格) )上涨幅度有限制/(/S2) ) )。

北京从7个方面提出了19项具体的政策措施。 其中最引人注目的是作为房价调控目标的新建商品房价较年稳定，进一步降低自住、改善型房价，逐步纳入限价房序列管理。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭告诉《每日经济信息》记者，北京规定的“稳定”意味着严格意义上不涨价，但稍微涨一点也可以接受。 年北京提出房价“在稳定中下跌”，但当时的普通住宅包括保障房，这次是不包括保障房在内的所有新建商品住宅，所以实现难度比上次要高。

在北京，对报价明显高于项目前期交易价格和周边销售项目价格且未接受指导的商品房项目，要求不出具预售许可证或不做现行销售备案。 商品房项目正在销售中，实际售价不得高于申报价。

上海版《国五条》细则设定的房地产价格调控目标是，按照基本稳定房地产价格的要求，切实贯彻各项房地产市场调控措施。

业内人士表示，上海这一说法被怀疑打“边球”，同样要求“稳定”。 北京没有其他指标可供参考，但上海参考的居民人均可支配收入增长等目标通常超过10%，为房价上涨预留了空之间。

合肥制定的房价控制目标是房价增长率不超过本市城镇居民人均可支配收入的实际增长率。

“按照这个目标，合肥市今年的房价上涨不能超过8%，实现目标并不困难。 ”上述行业的人说。

限购:北京最严格的/

根据《北京十九条》，从3月31日开始，本市户籍成年单身者在本市没有住宅的，只能购买一套住宅。 已拥有1套以上住宅的，暂停在本市销售住宅。

上海关于限购没有什么新的表现，但各部门要交替分享购房及其家属在本市拥有住房的情况、购房纳税或社会保险缴纳情况、购房结婚情况的新闻，加快完善限购措施操作流程的研究。

关于住房资格，北京也做了严格的规定。 对提交虚假资料骗取购房资格的家庭，未办理产权登记手续，家庭承担相应法律责任，且5年内不得在本市购房。 初步测算，北京新限购政策实施后，可推出5%~10%的购房诉求。

《北京等城市细则》对新建住房市场的调控力度超过二手房，其他城市对预售的调控也有了明显加强。 》中原地产研究总导演张大伟表示，如果政策持续严格执行6个月以上，房价降幅可能超过20%。

征税:“20%”是重点

虽然各地方版细则的广度和严格程度不同，但对以往争议较多的二手房交易环节征收个人所得税似乎并无异议。 此前，该税收大多按住宅交易额的1%征收，但这次按差额的20%严格征收。

根据中原地产测算结果，按目前总价200万元的普通二手房计算，5年内不是唯一住房，以前税费为2万元，房主原有购房额为50万元，新政后按差价的20%计算，需缴纳30万元税费。 税收增加了28万元，相当于住宅总额的14%。

围绕二手房交易的税费如何征收，这次北京版的执行细则表现得非常明确。 即对个人转让住房按规定应当征收的个人所得税，可以通过税收征收管理、住房登记等新闻系统核实住房原值的，应当依法严格按照个人转让住房所得的20%征收。 房屋原值无法核实的，依法按照核定征收方法征收个人所得税。 对个人转让5年以上，同时在家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

但是，至今为止许多媒体转载的分层次征收标准与本细则无关。

上海和重庆的表现也很相似，但是无法验证住宅的原值的情况下如何征收还没有确定。

信用:留下很多后手

除了税收，直接影响改善性诉求的还有信用。 各地关于套房信用政策的描述遵循国家五大细则的要求。 北京规定:中国人民银行营业管理部、北京住房公积金管理中心根据国家统一信用政策，按照本市房价调控目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款首付比例。

据连锁房地产市场研究部统计，目前二手房成交中商业贷款比例为23.5%，其中约有2笔为套房贷款。

并且，随着近期公积金政策的调整，“住房识别和贷款识别”的标准与商业贷款基本一致，大部分购房人只能按照套房的标准申请贷款。

张大伟认为，北京等城市的政策将很快生效，楼市价格将一齐下跌。 然后，重复已经实行的房产税、产权登记，我认为楼市调控力度不亚于年。

上海规定，将继续严格执行差别化住房信贷政策。 银行领域金融机构必须进一步执行套房贷款首付比例和贷款利率政策第二套住房贷款政策，加强对异地、外籍、离婚、低年龄段等借款人的贷款资格审查，不得违反贷款政策的借款人发放贷款。 严禁发放第三套以上的购房贷款。

但是，上海和重庆等地还留有“后手”。 上海表示，金融监管部门要加强政策实施效果的监测和判断，制定预案，根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

专题:《国五条》细则落地》