“深圳长租公寓市场调研：迎爆发式增长 盈利仍是难题”

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租赁市场已被视为房地产的“最后红利”。

近日，住建部等九部委发文要求住房租赁市场快速发展，被选为深圳等12个城市开展住房租赁试点的第一家机构。 为了快速发展租赁市场，深圳已经走在前列，特别是长租公寓市场已经呈现出爆炸性的增长。 现在租赁市场的风向标又来了，市场对深圳长租公寓市场还有一个期待吗？

爆炸性的增长和双倍的租金

深圳的租赁公寓市场年年进入“爆发期”，相对来说“高租”是目前深圳租赁公寓市场的普遍写照，但背后的“计算法则”是租赁公寓的改造价格和附加值。

说起这几年的深圳市场，不仅是高涨的房价和限制，长屋公寓市场也是热门话题。

深圳租赁公寓市场从年开始迅速发展，年和年进入“爆发期”，投资者大多从年到年带着资金和热情进入该领域。 据租赁平台共享房屋统计，截至今年年初，深圳全市长屋公寓运营商已突破100家。 据记者调查，深圳目前长屋公寓的房源大多来自旧工业区、旧住宅区及城中村等。 从运营方法来看，市场上的长屋公寓中，既有整栋的出租，也有分散经营； 从经营文案来看，既有重视出租人社会交往的公寓，也有重视空间设计的公寓。 在罗湖区笋岗村，记者发现几所农民住宅一摇身一变就成了“创客公寓”。 该公寓的负责人说计划安排在其他城中村，据悉以前流传下来的农民住宅租赁住宅也打算在长屋公寓市场分一杯羹。

“与隔壁的城中村相比，这里的长屋公寓已经是豪宅级别的了。 ’刚毕业的陈天奇叹息道。

在南山区塘朗区，有几十栋由旧工业现场改造而成的长屋公寓集悦城，俨然成为“艺术之城”。 记者调查显示，虽然是老工业厂房，但集悦城在外形上与新建大楼无异，房间装修和布置也极为“文艺”，一楼以餐饮为主，家电家具齐全，对年轻人确实很有吸引力。 虽然与相邻的城中村塘朗村只隔了一条路，但与塘朗村的城中村房源相比，经过改造，租金增加了近一倍:一套为20平方米左右的房源，月租金在2200元至2500元左右。 与其他长屋公寓相比，集悦城的体积非常大。 如果全部入住的话，将来这里会成为超过万人的社区。 另外，集悦城正在迅速扩大，也开始配置在南山大学的城市领域。

长屋公寓卖什么？ 主要是一套有情怀的服务和有格调的硬件装修。 但是在陈新奇看来，这些公寓也有点“无望”。 房租太贵了。 另外，根据记者的调查，租一套住在集悦城的公寓每月需要150元的管理费，水电费也超过了正常住宅的征收标准。

相对的“高租金”是目前深圳长租公寓市场的普遍写照，但背后的“计算法则”是长租公寓的改造价格和附加值。 因为这样的改造也成为了深圳市更新的另一种可能性。 但是，与城市更新的方向相比，各道路资金长租公寓的市场似乎有别的目的。

被评价的ab面:如何盈利仍然是个课题

目前，深圳常规住宅的年租金收益率不到2%，长期租赁公寓还处于占领市场、烧钱的阶段。 尽管如此，市场对这个领域的评价很高。

市场资料显示，老年租赁公寓年融资笔数达到13笔。 年雷军顺为基金向you+公寓投入1亿元后，短短3年间就有近100亿元的资本流向了这个行业。 其中，仅魔方公寓就累计融资30亿元以上。 关于这些创业型的长屋公寓，很多人认为是兆级市场； 虽然有些人在衰退，但很多租用长租公寓的运营商还在烧钱的阶段，在野蛮生长的情况下，公寓面临的将是一场惨败。

确实，在长屋公寓万亿元的蓝海背后，难以掩饰融资价格高和资产收益率低带来的盈利性挑战。 在出租人眼里，价格是考虑的第一要素。 在“入局者”眼中，如何盈利是最重要的问题。

在深圳罗湖区开设租赁公寓的一位运营商对记者表示，在深圳租赁公寓市场，3-5年的盈利周期是理想的，但理想的盈利周期很难实现。 因为深圳租赁公寓的空安装率正在上升。 “我看到最高空置放率的公寓约为50%，但现在也没有盲目扩张的勇气。 ”这个运营商是这样说的。 “如果长期维持这种状态，止损就是被第三方收购。 ’在他看来，深圳租赁公寓领域的快速发展仍然面临着许多困难。 不动产收购价格正在上升，蜂拥而至的租赁公寓创业者有助于提高库存不动产的价值。 在激烈的竞争下，长屋公寓领域利润越来越薄，深圳目前正常住宅的年租金收益率不到2%。

目前，深圳乃至全国的长屋公寓还处于占领市场、烧钱的阶段，特别是创业企业品牌有一些。 “这个领域现在必须靠资本生活。 ”乐乎市青年社区的罗意这样说道。

虽然利润问题依然存在，但市场对这个领域的评价很高。

近日，国内券商研究机构对部分企业品牌公寓进行的估值拆解引起市场关注，其中魔方公寓估值达到205亿元。 与此相反，世联行作为a股上市企业，目前仍致力于公寓的长期租赁。 据世行年报报道，其长屋公寓业务发展迅速，世联红璞全国签约数超过2万家，基本覆盖核心一二线城市。 另外，企业净利润7.47亿元，比去年同期增长46.65%。 投资者似乎嗅到了租赁市场的机遇，世界联合银行股价在近8个交易日内超过45%，截至上周五，企业市值为225亿元。 截至7月中旬，世界联合银行市值长期低于200亿元。

主营长租公寓，但处于尚未盈利状态的长租公寓平台估值200亿元，主营物业服务兼营长租赁公寓有7亿多的净利润，但市值刚刚突破200亿元。 但是，从这些评价数据来看，市场可以说对长屋公寓的未来充满信心。 这可能是各路资金，特别是房地产服务中介、房企也加入战局的原因。

住宅企业的长期租赁公寓:转型升级的“稻草”？ [/s2/]

与房企销售商品房的利润、去化相比，经营租赁公寓似乎不是赚钱的好生意。 加上之前流传下来的租赁模式，房企进入长期租赁公寓未来的快速发展模式，有在现有基础上走向资产证券化方法的趋势，房企的进入最终将通过金融关口，未来可能会获得更好的收益。

如果说过去十年的房屋市场集中在二手房交易上，那么200万亿元以上的存量资产的运营、买卖、租赁、金融化，将成为中国房地产下半场最值得关注的大市场，长屋公寓将成为这个市场的重要组成部分。 几乎没有人怀疑出租的公寓是“超级蛋糕”。 尽管面临着盈利周期长、难以盈利的不自然现象，但实际上不仅是创业型的租赁公寓企业品牌，许多房地产服务中介和房企都将租赁公寓作为变革的“稻草”。

物业服务中介入驻长屋公寓已久，其盈利方式首先是赚取租金差价。 其中最早进入的是链家“自由”企业品牌，成立于年，年5月宣布独立运营，在长屋公寓市场已经占据重要地位。 连锁研究院院长杨现领表示:“自由度过运营初期的五年非常痛苦，当时一线城市的租金收益率不到2%。” 但是，他对这个巨大的市场依然充满信心。 “租赁和转卖的收益率越来越近，随着居住观念的升级和市场的调整，租赁收益率也越来越乐观。 ”

此外，根据克比瑞的统计，目前top30房企中，有1/3的房企以不同的方式参与长屋公寓行业。 克瑞认为，由于土地保有率增加、存量市场到来、培养潜在购房客户等原因，促使房企抢劫长租公寓。 对于中小房企来说，在二线中心城市很难获得土地，开发销售楼宇的可持续性不大，但自己的同业已经开始陆续布局长屋公寓，什么时候入住、怎么入住确实是个问题。

万科是最早进入租赁公寓市场的玩家之一，去年5月正式推出了租赁公寓事业的统一企业品牌“泊寓”。 万科泊公寓负责人向记者表示，目前，泊公寓已布局北京、上海、广州、深圳、西安、杭州、厦门等26个城市，全国已开业房数20812家，拟开业房数80000家，规模上已位居长房市场首位 深圳住宿公寓目前开业了4家店，预计今后3年内将实现50000套的开业。 在深圳蛇口区，招商蛇口将曾经的蛇口工业园区员工住宅改造成了一间难以免费销售的精装长屋公寓，顾客位居高科技公司年轻白领阶层。

“随着规模和运营能力的提高，长屋公寓的租金收益相当大，预计3年后开始盈利。 ’龙湖地产首席执行官邵明晓告诉记者。 去年8月，在龙湖中期业绩会议上，龙湖董事长吴亚军推出了长屋公寓“冠寓”企业品牌。 这样的布局与龙湖自身的战术布局相匹配，在一线中心城市挖掘了城市的费用能力。 邵明晓的理解是，这些城市未来的租金将会提高，在这些城市拥有资产将会给龙湖带来稳定的租金回报。

但是，与房企销售商品房的利润、去化相比，经营长屋公寓似乎不是赚钱的好生意。 据世行年报报道，包括长屋公寓在内的资产服务业务，整体毛利率仅为2.32%。 另外，对于房地产巨头来说，由于价格负担很重，可能会给很多中小规模的租赁公寓带来压力。

合屋创始人罗凤鸣表示，还是在包租的租金差模式下，房企看不到更多的利润，越来越多的创意布局，创业型长租公寓的压迫还无从谈起。 未来，房企应该以持有型为第一模式。 一位分析师认为，未来企业品牌公寓运营商将通过规模化占领市场份额，从而获利。

加上之前流传下来的租赁模式，房企进入长期租赁公寓未来的快速发展模式，有在现有基础上走向资产证券化方法的趋势，房企的进入最终将通过金融关口，未来可能会获得更好的收益。 在中国长租公寓市场上，水滴公寓与魔方金服的结合，将租赁公寓的资产证券化，开发门槛较低的投资理财产品等，常见的是公寓资产证券化的类reits模式。 另一种是私人公寓的reits模式。 新派公寓的创始人王戈洪与对冲基金合伙人阎炎共同设立了私募股权基金，即“对冲基金”。 易居研究院智库中心研究负责人严跃进表示，对长期租赁公寓来说，目前风投的思路在于快速占领市场，但要看前期盈利能力不强，这也是房企应该警惕的文案，相应的投资需要持续融资 另外，同样的金融创新包括reits等在内实际上体现了财务操作的指导，是回收资金的好方法，后续也一定会被积极采用。

也许，对于参与长屋公寓布局的人来说，经历过爆炸和质疑，但这个游戏可能才刚刚开始。

泰晤士报记者吴家明

原标题:“长屋公寓:在政策护卫下再次崭露头角”