“温州600多宗房产土地采用权明年到期 当地国土局：续期方案未定”

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◎经过记者徐杰

温州商品房土地到期后如何继续，引起了社会各界的关注和热议。

据温州媒体报道，当地部分市民在正常买卖二手房后，未能完成交易。 因为土地使用权失效了。 要更新，必须重新缴纳土地出让金，但这个总额接近房价总额的约三分之一。

从全国整体来说，由于目前对土地年限延长如何落实没有标准，温州的上述风波很快就引起了“土地续费为总房价的三分之一”标准的误解。 “目前没有一例延续期成功，方案尚无定论，目前也没有趋势性方案。 》4月17日，温州市国土资源局媒体采访业务负责人通过电话回应《每日经济信息》记者。

事实上，房地产土地年限届满已有先例，2004年深圳也面临这样的问题，但根据地方性规定，将地价补充为公告基准地价的35%，并在约定的年期内不重复支付，备受市场欢迎。

温州:据报道有几个方案

据悉，上个月，温州不少市民买卖二手房时，手中的土地证于今年3月初过期，交易中止。

这些买家从温州市鹿城区的行政审批窗口获悉，要获得新的土地证书，需要额外付费延长土地的采用期限。 其中有一套房，初期估计更新费约需30万元，而这所房子的总额为65.8万元。 (由于地价等原因，更新费超过了1/3。

“这些房地产只是案例，不具有普遍性，也不是政策标准。 现在，我们建议暂缓处理这所房子，等政策确定后再处理。 ”温州国土资源局媒体采访负责人对《每日经济信息》记者表示，目前有1例续期未成功。

另外，温州国土部门初步调查显示，单温州鹿城区土地使用年限年底到期的房产有600多件，“这些即将到期的房产集中在鹿城区。 ”。 温州市国土资源局的人说。

据观察，温州房地产土地年限届满后如何继续存在多种方案。 其一，浙江省内媒体《城市快报》引用温州市土地登记交易中心工作人员介绍称，国家未规定细则的，尚未到期的，转让时按优惠价(土地市场判断价的40% )缴纳土地出让金并新增 但是，到期后，只能全额支付土地出让金。

另据媒体报道，目前温州倾向于通过转让土地的方式缴纳标准，领取契税2%的土地出让金完成续期。 按照这样的标准，总额100万元的住宅续期只要缴纳1、2万元的土地出让金即可。 “这是一个选择，目前已经报告了几个方案，没有任何趋势。”温州国土资源局的人对上述两个方案进行了说明。

另外，据温州日报报道，4月14日，温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清表示，温州正在研究这个问题，采取了三种方法。 一个积极反映在上面，但还没有收到确定的答复。 “二是目前起草政策建议初稿，进行讨论后提交上级。 第三，对希望续期的市民，随时欢迎，优先处理。 ”

深圳: 10年前补充地价的35%

事实上，10年前商品房使用年限届满引发了轩然大波。

2004年4月，深圳市人民政府通过《深圳市关于到期不动产续期的若干规定》(以下简称《规定》)。 )的通知，房地产到期，业主必须继续采用该土地的，不改变用途有偿采用土地的，一般延长土地采用期，在剩下的年数(国家规定的最长采用期减去已采用年数的范围内，补充地价

据新闻报道，1980年8月，深圳特区正式成立，深圳国际商业大厦在此时破土动工。 2000年左右，这座大楼因土地采用权失效。 实际上，在深圳，像国商大厦一样采用“特区年限”的土地有73平方公里。 这些是基于深圳的土地进行法律管制直到1988年才免费分配的。 国际商业大厦的土地使用权只有20年，截止到2001年12月31日。

《规定》对此作了详细规定，不弥补地价也不会影响录用，但这种不动产不能出售。 另外，基准地价正在上升，2006年制定的基准地价比2004年上涨了30%~40%。 早点支付会降低地价，鼓励所有者早点支付。 据当时的媒体报道，《规定》很受业主们欢迎。 不是100%填补地价，而是因为打了3.5折。 于是，许多开发商纷纷进驻园区进行改造，罗湖区的老房子也“似乎越老越值钱”。

易居研究院智库中心研究负责人向《每日经济信息》记者表示，深圳以往的例子，其实和温州本质上是一样的，也就是不完整的，属于非典型的产权属性。 这种不动产对土地的权属延续方法是征收相应土地价款的一部分或征收房价的一部分，符合实际，是对原有土地增值部分的重新分配。

严跃进认为，对70年产权住宅来说，考虑这样的问题太早了，不太值得担心。 因为事实上，很多住宅的交易时间基本上也是近20年。

浙江省社会科学院房地产研究所研究员王永太表示，中国土地出让金的高低，实际上是永久聘用权的性质，但由于所有制的限制，限定在70年以内。 如果是70年产权的东西，应该免费继续使用，再延长70年就行了。 但是，在50年或其他年限的情况下，可以补充产权至70年，然后延长70年。 “考虑到现实情况，应该给折扣。 否则，就不太合适了。 ”

专家:一般人不需要太担心

其实，房屋产权由房屋所有权和土地采购权两部分组成。 其中，土地开采权在出让时根据开发类型分为不同的开采年限，民用住宅用地权属年限最高70年，工业建筑用地和综合类用地最高50年，商用建筑用地最高40年。

房子的所有权利属于个人财产权。 《物权法》2007年10月1日起施行》第六十四条规定，私人对其合法收入、房屋不动产享有一切权利，其年限为永久。 并且，第一百四十九条确定了明确记载“住宅建设用地的使用权期限届满时，自动延长续期”。 但是，同年8月修订通过的《城市土地管理法》第22条还规定:“土地使用权转让合同约定的聘用年限届满，土地采用者未申请续期或者申请续期但未经前款规定批准的，土地采用权无偿收回。” 更新后，应当重新签订土地使用权转让合同，并按照规定支付土地使用权出让金。

上海金融法律研究院研究员聂日明近日表示，理论上，转让性土地使用权到期的市民，如果只是居住诉求，可以不支付土地出让金继续居住在家中。 但是，考虑到将来转让抵押不动产的可能性，缴纳土地出让金取得可转让性的土地聘用权证是必要的，或者转让不动产时需要补充土地出让金。

新建公寓开发时，开发商在一级土地市场拍卖获得土地出让权并交纳土地出让金，但土地出让权失效后，续期土地出让金的价格无法使用拍卖招标方法，各地实践通常根据基准地价计算土地出让金。

只是，应支付的土地出让金占房价的比例这么高，300万元的房产，必须支付100万元的土地出让金，相当于京沪地区职工社会年平均工资的十几倍。

聂日明认为，在未来住宅土地开采权密集到期的一年，如果强制按照现行土地出让金的计算方法缴纳土地出让金，可能会产生不良影响。 有两个可行的处理路径。 第一，大幅降低“续期”的土地出让金。 第二，房地产税全面征收后，取代每年征收的不重复征收房地产税的土地出让金，不再对“续期”的土地开采权征收出让金。

严跃进认为，对于70年产权住宅，主流方法不是补贴，而是后续用地使用权自动更新的方法，所以一般人不需要太担心。 部分土地的使用年限不明确或明显短于30年的，补充缴纳的可能性较高，特别是市中心用地用的房间有一点，这种不动产的比例似乎很小。