“央妈助你买房 两成首付时隔6年重现”

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◎经记者胡健·万敏杨·坦班强

始于2008年，年终，“两成首付”重出江湖，再次承担了稳定楼市的重任。

2月2日，中国人民银行、中国银行领域监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，对个人住房贷款政策进行了调整。 这是央行等部委继“330新政”、“930新政”后，1年来第三次下调首付比例。

《每日经济信息》记者了解到，根据通知，在未实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，大致最低首付比例为25%，各地将下降5个百分点。

据央视财经报道，截至去年1月22日，全国46个监管城市中，只有北京、上海、广州、深圳、三亚5个没有解除监管。

套房表示，根据通知，对拥有1套住房且未相应结清住房贷款的居民家庭，为改善居住条件，重新申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付比例调整为30%以上。

政策:侧重首付的比例

许多房企和市场研究人员向《每日经济信息》记者表示，政策本身是可预见的，在供给侧改革的大背景下，楼市库存被去年中央经济实务会议定为今年的五大任务之一，相关政策将不断出台。

据国家统计局数据，年末，商品房待售面积达到71853万平方米，创历史新高。 中国社科院财经战术研究院院长助理倪鹏飞表示，2009年以来，房地产市场暴涨带动住宅开工，施工面积大幅上升，供应阶段性和结构性大幅过剩。 库存的长期滞留严重威胁着经济、金融和社会的健康、安全和快速发展。 因此，去库存是目前主要住房政策的目标。

中国民生银行首席研究员温彬表示，今年的五大任务之一是消除房地产库存。 此时，央行出台了这一政策，不仅是及时和必要的，而且对惠民生和稳定增长有双重作用。

“当前我国住房市场的突出问题之一是快速发展严重失衡，结构过剩与结构不足并存。 ”偃鹏飞表示，一线城市住房供需矛盾突出，房价畸形偏高。 三、四线城市和部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企、房价下跌。

上海易居房地产研究院智库总监告诉记者，从市场预期来看，只有商业银行贷款政策的持续放松，才能很好地动摇向存量市场转移的诀窍。 “因为从很多政策，包括住房公积金等政策在内，实际上都在底部。 ”严跃进表示，从降低利率等政策来看，基本上也处于较为宽松的区间。 商业银行贷款的政策宽松空之间仍然很大。 降低首付比例是购房者减轻购房价格负担的表现。

业内人士认为，从我国现实来看，我国住房贷款首付比例政策较为慎重，首次购房的商业性住房贷款最低首付比为25%，在国际上也处于合理审慎的水平。 套房最低首付比例为40%，在一定的下调空之间。 以前过于严厉的以抑制房地产过热为目标的政策措施，首要的是满足当时抑制房地产价格上涨的需要。 当前，随着房地产市场进入调整期，地区分化加剧，上述政策已不能适应形势快速发展的需要，部分家庭购买改善性住房的诉求产生了一定的抑制，亟需调整。

业内人士表示，去年3月，央行在调整第二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例的基础上，按照“分类指导、原因地措施”的要求，在全国范围内建立了区域性差别住房贷款政策体系，适应各地不同情况，在实践中取得了积极的政策效果。 在一线城市，北京和上海两套普通住宅的最低首付比例为50%，广州和深圳仍然实行70%的许多省份将套房的最低首付比例统一为40%。 福建、江苏、安徽、江西、四川等省根据当地现实情况，将省内部分城市套房最低首付比例设定为45%左右，实现了省内住房信贷政策的差异化。 目前，我国房地产市场的地域分化更为明显。 因此，房地产政策的长效机制需要从各地实际出发，应该因地制宜地制定住房信用政策。

购买者:农民工，必须盈利

谁将成为最大的受益者群体？ 对购房者来说，答案应该是农民工和户籍人口中刚需和改善性的诉求。

“外出打工的农民约70%在地方或以下的城市就业，而且身份得到认可，为了提高家庭福利，外出打工的农民有回家乡购买住宅的倾向。 因此，农民工最合适，最有可能在地级以下城镇购房。 ”倭鹏飞说。

这些城市无一例外都是非限制性购买城市。 另外，在住房金融等制度体系完善的前提下，农民工在地级以下城市基本具备住房支付能力，但全家外出务工的家庭仍有50%的资金不足，一个外出务工的家庭有75%的资金不足。

在这一背景下，住房金融等相关制度的缺失和制约是首要原因，降低非限制性城市新建住房购房首付比例也是补充方向之一。

偃鹏飞还提出建立商业性普惠金融体系，确保农民工享有与户籍居民平等的商业住房抵押贷款机会，加快完善农民住房产权等抵押和担保制度。

在对房价、存量、地方经济和收入水平进行整理后发现，许多存量较高的三四线城市，房价与一线城市差距较大，但仍高于当地收入水平。

我采访了某三线城市某事业单位的工作人员张先生，他说:“我住的城市新建的平均价格在7000元左右，但自己的月收入也不过在7000元左右。 买90平方米的房子的话，大约需要65万左右。 包括税金在内，三成的首付我必须一次重复出20万。 这是我吃不吃都四年的工资”。

“我的选择可能是再等一会儿，但是如果首付只需要两成的话，首付的压力会低很多，贷款就算涨了也能承受，可以住很好的房子。 ”张先生说。

住房企业:取得土地的战略或变更

房地产市场现在不在冰点。 年，中国房地产市场在宽松的政策刺激下，整体进入复苏之路。 包括市场成交、房价等指标在内，整体呈现回暖，优于预期。

但是，在开发端，全年，全国房地产开发投资达到95979亿元，比上年增长1.0%，增速比11个月前下降0.3个百分点。 年12月单月，房地产开发投资增长率下降1.9个百分点。 单月房地产开发投资的减速比上个月有所放缓，但仍持续负增长。

庞大的房地产库存削弱了住宅企业的开发动力，这在土地状况这一先行指标上最为明显。

上海易居房地产研究院报告称，去年11个月前，在房地产市场复苏态势下，房地产企业在领域中长期保持较快发展的谨慎态度，由于存量消失的压力等因素，土地购买面积及其增长率创下了近十几年来的历史同期。

在这一背景下，房企战略也从网络开放型的快速发展转变为“定点突破”，一线城市和热点城市得到了两倍的支持，因此地王频繁出现，三四线城市多次翻拍。 北京一家大型国内房地产公司的高管告诉《每日经济信息》记者，公司不敢去小城市拿地，单价和总额都不高，但风险不可预断，北上广深比较稳妥，回收资金的周期和效果不可预断。

但是，降低新建住宅首付比例这一明显利好材料的楼宇政策的出台，可能会稍微改变开发商的心理状态。

严跃进表示，这一政策继续强化房企一线城市拿地的决心，部分城市有可能进入“替代性调查名单”。 例如苏州、合肥等城市，部分地区也存在库存过剩的压力，但不妨碍房企主动将土地作为首选选择方案。

“这也容易导致全国房地产投资指标的回升。 许多房企在现有的利好因素政策下，积极去库存后，积极进入土地储备的新环节和流程。 ”。飞跃式解体的道路。

商业银行:合作意愿强烈

《年金融机构贷款投放报告》显示，年末个人购房贷款余额14.18万亿元，比去年同期增长23.2%，增长率比上年末高5.7个百分点，比各贷款增长率高8.9个百分点，全年增长2.66万亿元，比去年同期增长9368亿元。 个人购房贷款增速明显高于各项贷款平均增速，与央行等部门每年降低几次首付比例有关。

并且，自年我国资产证券化试点重启以来，信贷资产证券化规模井喷。 数据显示，年信用资产证券化规模达到2788.6亿元，比年发行规模增长十几倍。 基础资产种类的规模越来越丰富。 但是，受房地产调控政策的影响，住房信用证券化产品的发行一直很冷淡。

年4月3日，中国人民银行发行《关于信贷资产证券发行管理的事项》，标志着信贷资产证券化发行实行注册制管理，符合一定条件的机构可以申请注册，自主分期发行，从而大大提高后续项目的发行效率。

此后，住房贷款证券化的发行明显加快，招商、建设、民生等银行相继发行了相关资产证券化产品。 “住房贷款现在也很适合资产证券化。 因为这样的资产是最安全的。 虽然只有住房改革以来的短期数据，但目前不良贷款率极低。 ”民生银行投资银行部社长张立洲此前在接受记者采访时表示。

温彬表示，商业银行持续加大对实体经济和居民费用升级的支持力度，在维持较安全首付比例的情况下，自去年下半年以来，商业银行住房贷款投入加快，份额上升。