“变革曙光已现：价值地产确定领域转型方向”

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经记者王杰包雨朦白垩静杨专强

过去一年，从互联网到金融、全产业链的构建，房地产业的转型拷贝和跨境力量几乎是所有领域中最大的。 在变革中，许多公司面临困难，陷入战术“陷阱”。 怎么变革是正确的？ 9月24日在南京举行的第五届中国价值地产年会暨中国价值地产总评价排行榜颁奖仪式上，与会嘉宾围绕变革、创新等话题进行了热烈讨论。

“大企业面临着成长的极限和成长的危机，中小企业面临着收购的威胁。 小公司最好的出路是卖项目、卖土地、卖股票，如果不加速抛售，今后就卖不出好成本。 现在的公司变革、跨境、多元化已经成为房地产公司的必然。 ”新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为，这是房地产领域需要转型的原因。

但是，变革对开发者现有的资源提出了挑战。 新的企业需要新的人，新的组织结构，新的激励方法，甚至新的客户关系，新的战术和思维。 有这些资源开发人员吗？ 据了解，房地产开发公司在转型过程中，也常常有同样的疑问。 房地产应该如何接受移动网络，变革应该如何围绕？

必然选择:变革与跨界

中国房地产业协会副会长朱中一表示，“十二五”期间房地产领域仍是快速发展的机遇期。 年以前，我国要全面实现小康，住房的诉求是客观存在的。 年，我国城市化率为54.77%，要在年内达到60%，将带来很大的诉求量。 有了调整的计划生育政策，也给房地产带来了一些新的诉求。

朱中一表示，未来在支持和鼓励产业政策上，要加大改善型住房支持力度，保障存量和比较有效的存量相结合，加快住房租赁市场的快速发展，主要是利用互联网技术，在政府、社会层面建设保障型租赁住房服务平台

围绕产业政策取向，产业园区房地产、旅游房地产、老年房地产、大众创空之间、社区商业服务基地等新型房地产创新业务层出不穷。 《每日经济信息》记者了解到，苏宁置业从以前开始就涉足商业和住宅房地产，以及科技房地产、物流房地产等新业务。

朱中一认为，目前正在实施全国住房网，实现新闻共享，如果这一事业顺利，房地产大数据、云计算基础将建成，为房企下一次转型奠定重要基础。

全联房地产商会秘书长钟彬说，领域未来有三个主要变化。 第一个是市场，市场触底反弹。 二是分化，公司分化，城市分化，三是库存。 土地出让太多，压力非常大。

区域的生长有空之间，但空之间越来越小。 欧阳捷表示，百强房企进入增长瓶颈，难以维持过去10%~27%的平均复合增长率，全年7千亿房企的复合增长率也将下降一半，未来将会下降。 中小企业面临生存危机，破产、破产、收购已成常态。 因为这样，房企转型、跨境、多元化成为必然。

方向转换:明确

变革已经成为住宅企业的必然，但是怎样变革才能成功呢？ 目前还没有明确的答案。 欧阳捷表示，不同公司战术不同，掌握的资源也不同，没有适合所有房企转型的单一固定路径。

如何构建房地产新的生态链？ 钟彬认为，核心是落在服务和产品上。 对苏宁置业来说，其转型通过物联网、网络技术构筑了智能城市生活空之间，形成了商业、住宅、科技、物流工业四大板块，同时快速发展了高星级酒店和购物中心的全国连锁。 金融+运营+房地产是房地产未来的盈利逻辑。 以前的领域只在意下面的东西。 金融既关心全产业链的金融，也关心支出金融。 因为房地产的支出金融不是可以轻易覆盖的。 这是一个巨大的市场。

钟彬认为，未来房地产业将逐渐走向全产业链，从简单的资本利用走向资本市场的全面互动。 不动产的利润，将来将从资产的增加转移到资产的增加转移到库存的活用上，重视资产管理的上升。 银行贷款到贷款合并的投票模式。 目前，所有银行都开始探索结合投资贷款。

中锐控股董事长钱建蓉提出，转型时，眼球除了关注“服务+”、“文案+”等，还可以关注海外房地产市场，投资海外。 钱建蓉认为，人民币贬值，海外市场有机会，加速了房企布局海外市场的趋势。

变革难点:人力和资源

欧阳捷表示，新业务需要精通新业务的新人。 换言之，就是必须引进许多具有新业务思维、了解新业务模式、掌握新业务资源的中高端人才，不能将旧酒重新装瓶。 房地产已经从地块与地块、产品与产品、关系与人脉之间的竞争，转移到了思维与战术、人才与资金、入口与流量、规则与谋略的竞争。

欧阳捷认为，真正的转型跨境多元化一定要纳入企业战术，只要有基本成立的商业模式，自上而下引进人才，给予烧钱一样的资金投入，才能取得成功。

欧阳捷的观点代表了许多参与公司的意见。 许多公司在付出较高的试错价格后，发现只有跨越业务边界，熟悉新业务、新模式，增加掌握新资源的人才，才能避免在新行业陷入战术陷阱和死角。

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企业的市场价格

住宅企业突围路径:不仅做大，还有联合

◎经过记者区家彦

进入年，房地产和金融的结合出现了加快的迹象。 一方面，承接上半年a股大牛市，上市房企纷纷趁机融资，充实财力完成扩张，另一方面，在金融资本的支持下，中小房企出现并购浪潮，领域集中度加速提高。

对于已经拥有资本平台的上市住房企业来说，如何扭转低估值的被动局面？ 对于没有上市的中小规模住宅企业来说，有机会通过嫁接资本变强吗？ 9月24日，在《每日经济信息》主办的“第五届中国价值地产年会”上，和君集团资深合伙人矫培民、昆吾九鼎执行总裁何强等金融资本界人士对此进行了精彩的探讨。

三前提助房企业加大市场价格

今年以来，万达商业和富力地产计划回归a股，万科、中海、碧桂园的房地产服务要求分批上市，碧桂园的教育业务、恒大的矿泉水等非房地产业务也打算通过分拆实现在a股上市。 有一次，资本运营成为房地产大佬最热衷的事件。

在房地产金融化的时代，房地产大佬不仅要考虑如何才能更好地卖出房子，还必须考虑如何通过资本运营来加大企业的市值。 中信证券房地产分析师陈聪表示，此前a股暂停向房企资本市场融资，导致上市房企市值管理动力不强，但由于房地产领域再融资环境好转，以及房企估值相对较低，短期内将改善盈利水平 毕竟，提高收益水平并不容易。 这是因为住宅企业的市值管理热情更强。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济信息》记者，目前房地产公司面临着转型难题，无论向哪个方向转型，充裕的资金都是重要因素，只要房企能通过市值管理提高估值，后续股权融资，转型成功就很大

a股市场曾经非常受房企转型概念的欢迎，但迄今为止能产生实质性效果的公司寥寥无几。 三六五网副总裁李智表示，许多上市住房企业采用转型作为市值管理的工具，但寻求转型并不总是有成效的。

房地产公司要引起投资者的关注并给予更高的评价，有三个重要的前提。 首先确定定位，明确是选择深耕市场还是转型。 并非所有的房企都具备转型的条件。 其次是寻找基因，搞清楚那些新领域是合适的，不要盲目进入新市场。 最后，就是要让投资者知道“讲故事”，让投资者了解转型的市场空之间的大小，从而巩固资本市场的信心，推动市场价格的增长。

对于上市的房企，a股已经暂停ipo，因此对于徘徊在资本市场大门外的房企来说，h股上市几乎是唯一的选择。 何强认为，虽然对h股ipo的估值远远低于内地，但房地产作为资金密集型领域，上市有助于公司通过融资渠道，降低融资价格。 这是因为即使估值很低，有条件的房企也会尽量争取上市。

中小住宅企业联合会可以突围

相对于具有上市资格的房地产公司，许多非上市中小房企没有畅通的融资渠道，因此在加快领域整合的大格局下，如何在强者恒强的格局下生存并不容易。

从何强来看，房地产领域呈现出两大趋势。 一个是产业集中化的趋势，也就是说20%的公司掌握着80%的市场，像现在的家电领域一样，对剩下的80%的公司来说，他们只占20%的市场空之间。 二是产业资产证券化的趋势。 过去十年是房地产快速发展的黄金十年，领域也没有共享的意愿。 但是，未来十年是共享的时代，无论是上市还是现在火爆的众包概念，其本质都是共享经济、共享利润和风险，从而实现轻资产运营。 “大型住宅企业突破规模化、互联网化、证券化并不困难，问题越来越多的中小企业。 ”何强表示，迄今为止，中小企业面临的出路是转型还是抛售，如今有了“联合”这条新路。 目前，九鼎有一个支持中小规模商业房地产企业的商业项目计划，目的是共同搭建一个比较大的平台。 其方法是，让商管企业的股东成为项目平台的股东，平台负责这些商管企业的所有权，从而建立基于互联网大数据的商业服务平台。

根据何强的构想，该商业项目计划在全国范围内联合数百家离线实体商业中心，整合为基于大数据观察的o2o商业服务类上市公司，整合后平台企业利润达到10亿元，市值2300亿元，最终资本市场

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市场形势

被集中在一线炮击的三、四线也需要不动产

◎经过记者区家彦

“只有一线城市的繁荣，三四线城市的房地产没有健康快速发展，中国的房地产还能健康快速发展吗？ ”在第五届中国价值房地产年会上，新能源置业董事长包广林表示怀疑。

从今年第二季度开始，房地产市场复苏势头明显，但市场分化正在加剧。 中原地产研究中心统计数据显示，今年上半年，一线城市累计签约21万套，比去年同期上涨42.9%，二线城市也上涨16.9%，但三线四线城市成交量依然低迷。

中原地产首席拆船师张大伟指出，经济快速发展不均衡、库存不均衡、政策刺激作用不均衡等是影响两类城市楼市走向的主要因素，3、4线城市可能陷入长期低迷期。

受一二线城市房价上涨效应的影响，房企蜂拥而至，进一步推高了土地价格。 中原地产研究部统计数据显示，截至9月20日，一线城市成交39块土地，平均溢价率超过37.69%。 二线城市也已经成交了543件土地，但只有三四线城市的土地市场依然不温暖。

陈国华表示，二线经济发达城市的房地产仍被看好，但由于众多开发商密集进入掠夺地，土地价格居高不下，存在一定程度的泡沫。 相比之下，许多三四线城市经过长时间的调整，市场压力逐渐缓和，反而隐藏了投资机会。 “很多三四线城市确实存在供给过剩，但正是这样的市场环境，才能考验房地产公司的能力和水平。 包广林说:“即使在三线城市，如果公司有良好的产品理念、卓越的土地价值挖掘能力，也同样能拿到好的项目。”

但是，中国房地产业协会原副会长朱中一警告说，目前三四线城市楼市困境很大程度上是前期过度开发造成的，因此这些城市只有采取积极的去化战略，降低库存压力，才能在未来重现投资机会。