“房企国外融资遇冷 降价卖楼恐加速”

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经过记者顾家彦从广州出发

作为内陆房企近年来最重要的融资渠道之一，海外市场的“银根”也出现了收紧的迹象。

根据中原地产研究中心的统计数据，截至今年4月27日，大陆房企海外融资总额共计186.13亿美元(人民币1164亿元)，比去年同期的183.5亿美元)人民币1148亿元)略有上升。 但是，1月海外融资总额明显下跌，4月以来融资额仅为14亿7400万美元，有可能创下近1年来最低纪录，海外债市更是出现了超过1个月的“空窗口期”。

不少业内人士对《每日经济信息》记者表示，随着内地房地产市场调整压力加大和人民币单方面升值的中止，年内境外融资价格将难以下跌，预计今年内地房地产企业境外融资总额将低于去年。 而且，由于这个重要的资金来源正在收紧，房企有可能加快“弃值妥协”的步伐，加快楼市调整。

海外融资额逐月下降/

近年来，境外融资已成为内地房企最重要的集资方式，中原房地产数据显示，全年内地知名房企境外融资总额达552.24亿美元，折合人民币3369亿元，创历史新高。

在此前召开的“商业推广房地产论坛”第九届年会上，新城控股高级副总裁欧阳捷表示，海外市场之所以成为内地房企最热衷的融资渠道，一是受全球低息环境的影响，这几年海外资金价格远远低于内地 另一方面，海外融资期限往往达到5年以上，比内地银行开发融资还要长。 因为这得到了多个具有香港上市地位的内地房企的支持。

但今年以来，海外融资也面临紧缩的迹象。 中原地产统计数据显示，今年1~4月(截至4月27日(中国大陆房企月度海外融资总额分别为86亿1600万美元、51亿7500万美元、33亿4800万美元、14亿7400万美元，呈月度减少趋势，4月融资总额为4亿7400万美元。

另外，即使是受上市住房企业欢迎的海外债市，也出现了一个多月的“空窗口期”。 记者了解到，保利地产于4月中旬通过海外子公司成功发行5亿美元规模的海外债券，债券期限为5年，权证利息为5.25%。 这是3月12日日方兴产地和时代地产成功发行美元优先票据后，内地房企首次成功发行海外债券，本月内包括越秀地产、仁恒地、雅居乐、金地集团仅通过银团贷款完成融资。

粤海证券投资银行董事黄立冲向《每日经济信息》记者表示，此前受内地超日债券违约、浙江兴润置业融资违约等影响，今年以来内地多家城市相继传出降价促销消息，引发海外投资者信心淡薄、海外融资价格高企。

“内地房企完成海外发债，关键因素是能否获得国际评级企业的高评级。 保利地产之所以能够完成发债，很大程度上取决于企业央企的背景，母公司保利集团对其进行担保可以提高企业的信用评级。 但是，由于内地房地产市场没有好转的迹象，投资者对非投资水平的内房债券的警惕心依然很重，这意味着很多没有足够背景的中小型房企越来越难借到海外融资。 ”。 黄立冲想。

或者加快楼市调整

进入今年以来，大陆融资环境持续紧缩，随着海外融资紧缩，房企资金链可能再次收紧，楼市降温将加快。

欧阳捷对《每日经济信息》记者表示，由于联邦储备系统理事会有可能加快退出qe，美国长期利率上升，最近两个月人民币贬值力度超过市场预期，提高了海外资金价格，加大了海外融资难度。 即使一些中小型上市住房企业勉强“突破”，也需要支付比以往更高的融资价格。

以去年12月成功注册港资市场的房地产为例，该公司于4月24日提出增发2019年到期的美元优先票据。 规模为8000万美元，但门票利率达到12.625%。

中原地产市场总监张大伟表示，在人民币贬值压力加大、楼市调整越来越明显的情况下，年内境外融资价格下跌的可能性较低，内地房企今年实现的境外融资总额可能较去年有所下降，内地银行将进一步收紧住房贷款。

事实上，4月以来，龙头房企土地拥有意愿明显下降。 中原地产数据显示，截至4月23日，全国销售20强的标杆房企土地持有总额为1237.11亿元，超过去年同期的1101.37亿元。 但是，从月度变化来看，截至4月单月23日，20大标杆企业仅拥有土地55.95亿元，远低于去年4月的291.17亿元。

此外，“银根”收紧也将加剧房企库存不足的压力。 中原地产统计数据显示，截至4月27日，33家上市房企一季度总销售额2856.42亿元，其中19家房企销售未上升，16家房企较去年同期明显下跌。

“进入今年以来，‘首付’等促销方法层出不穷，市场上出现了明显的调整信号。 在这种背景下，房企不再执着于价格，而是积极“以价换量”，重复主流产品的定位是快速发展的道路。 ”。 欧阳捷想。