“证券时报评论：要对鹤岗楼市“白菜价”预警信号高度重视”

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如果鹤冈楼市出现“白菜价”只是偶然的现象，那也不可怕； 可怕的是，那是最先发现的“蚁穴”。

最近，东北边疆地级市鹤岗引起了社会各界的关注。 据报道，该市今年3月住宅均价1240元/平方米，其中九州建设的小区周围300元/平方米，320平方米复式高层只有15万元。

怪不得偏远四级小城市的房价很低，但是低到这个地步，还是大大超出了很多人的心理预期。 因此，楼市“白菜价”的讨论一时兴起。

你觉得这个现象怎么样？ 在回答这个问题之前，我们需要知道近十几年来我国的房价是如何上涨的。 各地楼市具体情况差异较大，但从全国来说，“走牛”是大趋势，其主要驱动因素是城市化加速推进、货币持续超发、居民投资意识全面觉醒、土地财政和国民根深蒂固的住房业前所未有

近年来，经济增长向中低速转移，人口红利消失，老龄化社会到来，挑战中美关系等推动房价上涨的几个因素发生了变化。

首先看城市化的发展。 20世纪80年代，我国城市化率不到20%，改革开放40年平均每年增长1%，目前已接近60%。 随着城市化的发展，农村生活的人口大量进入城市，城市住宅的诉求急剧增加。 现在城市化高峰已经过去了，但是十几年楼市的大跃进，让城市房屋供应量的增长速度大大超过了城市化率的增长速度，楼市供需关系开始逆转。

让我们看看货币发行。 随着经济的快速发展，我国的货币政策大多偏向“积极”。 这样的选择不仅提供了经济高速增长的动力，而且使我国货币长期处于超发状态。 截至年6月，m2供应量达到177万亿元，20年来增长了17倍，但同期gdp总量仅增长了10.3倍。 现在，经济高速增长期已经过去，中低速的快速发展时代已经到来。 相应地，货币政策开始转向“稳健”。 这样一来，长期直接推动房地产价格上涨的货币“水”将受到很大制约，加上一系列资金进入楼市的限制政策的执行，房地产价格也不容易继续“水涨船高”。

其次看居民的投资。 市场经济体制在我国确立，不仅推动了经济的高速发展，也全面觉醒了居民的投资意识。 在众多的投资项目中，房地产因长时间走牛而成为人们的首选投资目标。 房地产价格与楼市诉求之间存在相互影响，最终形成正向循环关系。 房地产价格越高，楼市的诉求也就越强烈。 由于房价过高出现了一系列负面效应，政府部门不得不采取各种限制措施。 经过长时间持续的控制，近两年房价持续上涨的势头终于完全逆转。 居民对房地产投资的意愿开始下降，楼市调控收缩。

最后看《土地财政》。 地方政府为了促进经济的快速发展，在过去的十几年里投入了大量的资金，这些资金都是靠出售地的收入来处理的。 这形成了所谓的“土地财政”现象。 地方政府长期缺乏抑制楼市积极性的原因也在于此。 目前，高质量的增长取代了高速增长，成为新的经济快速发展模式，地方政府的“土地财政”难以为继，也离不开变化。

这些变化最终带来了一个结果。 我国长期持续的房价上涨格局可能正在走向终结。 由于我国地域辽阔，社会经济快速发展不平衡，各地楼市继续存在较大差异。 但是，这并不影响对总体运营趋势的基本评估。

鹤岗是一个偏远、人口已经流失、资源衰退的小城市，本身不具有广泛的代表性，特别是对深圳这样人口依然增长、竞争力强、充满生命力和活力的国际大城市来说，借鉴意义不大。 但是，要知道“千里之堤，毁于蚁穴”。 如果鹤冈楼市出现“白菜价”只是偶然的现象，那也不可怕； 可怕的是，那是最先发现的“蚁穴”，后面跟着越来越多的“蚁穴”。 那样的话，楼市这个“大堤”就应该非常警惕。

因此，对于鹤岗小城发出的楼市预警信号，我们一定要高度重视。

文案来源:证券时报作者:存胜