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如果鹤冈楼市出现“白菜价”只是偶然的现象,那也不可怕; 可怕的是,那是最先发现的“蚁穴”。
最近,东北边疆地级市鹤岗引起了社会各界的关注。 据报道,该市今年3月住宅均价1240元/平方米,其中九州建设的小区周围300元/平方米,320平方米复式高层只有15万元。
怪不得偏远四级小城市的房价很低,但是低到这个地步,还是大大超出了很多人的心理预期。 因此,楼市“白菜价”的讨论一时兴起。
你觉得这个现象怎么样? 在回答这个问题之前,我们需要知道近十几年来我国的房价是如何上涨的。 各地楼市具体情况差异较大,但从全国来说,“走牛”是大趋势,其主要驱动因素是城市化加速推进、货币持续超发、居民投资意识全面觉醒、土地财政和国民根深蒂固的住房业前所未有
近年来,经济增长向中低速转移,人口红利消失,老龄化社会到来,挑战中美关系等推动房价上涨的几个因素发生了变化。
首先看城市化的发展。 20世纪80年代,我国城市化率不到20%,改革开放40年平均每年增长1%,目前已接近60%。 随着城市化的发展,农村生活的人口大量进入城市,城市住宅的诉求急剧增加。 现在城市化高峰已经过去了,但是十几年楼市的大跃进,让城市房屋供应量的增长速度大大超过了城市化率的增长速度,楼市供需关系开始逆转。
让我们看看货币发行。 随着经济的快速发展,我国的货币政策大多偏向“积极”。 这样的选择不仅提供了经济高速增长的动力,而且使我国货币长期处于超发状态。 截至年6月,m2供应量达到177万亿元,20年来增长了17倍,但同期gdp总量仅增长了10.3倍。 现在,经济高速增长期已经过去,中低速的快速发展时代已经到来。 相应地,货币政策开始转向“稳健”。 这样一来,长期直接推动房地产价格上涨的货币“水”将受到很大制约,加上一系列资金进入楼市的限制政策的执行,房地产价格也不容易继续“水涨船高”。
其次看居民的投资。 市场经济体制在我国确立,不仅推动了经济的高速发展,也全面觉醒了居民的投资意识。 在众多的投资项目中,房地产因长时间走牛而成为人们的首选投资目标。 房地产价格与楼市诉求之间存在相互影响,最终形成正向循环关系。 房地产价格越高,楼市的诉求也就越强烈。 由于房价过高出现了一系列负面效应,政府部门不得不采取各种限制措施。 经过长时间持续的控制,近两年房价持续上涨的势头终于完全逆转。 居民对房地产投资的意愿开始下降,楼市调控收缩。
最后看《土地财政》。 地方政府为了促进经济的快速发展,在过去的十几年里投入了大量的资金,这些资金都是靠出售地的收入来处理的。 这形成了所谓的“土地财政”现象。 地方政府长期缺乏抑制楼市积极性的原因也在于此。 目前,高质量的增长取代了高速增长,成为新的经济快速发展模式,地方政府的“土地财政”难以为继,也离不开变化。
这些变化最终带来了一个结果。 我国长期持续的房价上涨格局可能正在走向终结。 由于我国地域辽阔,社会经济快速发展不平衡,各地楼市继续存在较大差异。 但是,这并不影响对总体运营趋势的基本评估。
鹤岗是一个偏远、人口已经流失、资源衰退的小城市,本身不具有广泛的代表性,特别是对深圳这样人口依然增长、竞争力强、充满生命力和活力的国际大城市来说,借鉴意义不大。 但是,要知道“千里之堤,毁于蚁穴”。 如果鹤冈楼市出现“白菜价”只是偶然的现象,那也不可怕; 可怕的是,那是最先发现的“蚁穴”,后面跟着越来越多的“蚁穴”。 那样的话,楼市这个“大堤”就应该非常警惕。
因此,对于鹤岗小城发出的楼市预警信号,我们一定要高度重视。
文案来源:证券时报作者:存胜
标题:“证券时报评论:要对鹤岗楼市“白菜价”预警信号高度重视”
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