“上海现低折扣购房基金投资客“输血”或仍难托房价”

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经记者杨宠从上海强发

个人投资者可能会成为缺钱的开发商最后的“救命稻草”。

昨天，上海钱生辉投资咨询有限企业总经理钱生辉告诉《每日经济信息》记者，他的公司目前受几十名个人投资者的委托，正在与一点房地产开发商协商个人合作卖房。 如果协议最终达成，由上述投资者组成的购房集团有望以公开售价的70%至最低50%的“批发价”收购楼盘的部分房源，并通过转卖这些房源获利。

另外，中国上海房屋销售(集团)有限企业上海区执行总经理孙华良也告诉本报记者，目前市场上销售较多的项目实际上被房地产基金以7折左右的价格收购。 网上房产显示这些项目的房产来源还可以销售，但这些房产来源实际上很容易成为主要来源，而房产来源销售后的利润大部分属于上述房产基金。 根据本报记者此前的调查，这种类型的房地产基金的资金，正是来源于个人投资者。

很多房地产投资者为开发商“输血”也使得“以价换价”失败后上海楼市未来的价格走势更加混乱，房价会继续下跌吗？

个人投资者参加联合销售

钱辉向《每日经济信息》记者介绍说，目前他与上海闵行楼盘谈判的协议书复印件是这样的。 投资者首先与开发商签订了“联合销售协议”，成为项目的个人代理商。 支付部分定金后，取得部分房源的坏账权。

根据上述《联合销售合同》，房屋半年内全部售罄时，根据与购房者事先签订的合同，高于投资者“批发价格”的部分利润将作为房地产商支付给个人。 如果最终不能出售房子，就按照投资者约定的“批发价”购买。 如果和开发商谈得好的话，这个价格可能只有最低成本的50%。

由于先行支付的定金往往只有总房价的10%左右，如果个人投资者能在半年内以超过批发价格10%的售价出售这部分住房资源，就能从投资额的100%中获得越来越多的利润。 这个投资转化率对很多家族投资者非常有吸引力。 这些投资计划光是在小范围内宣传，就吸引了数十名个人投资者的参加。

钱生辉还表示，由于他的“联合销售”模式来自领域内已经成熟的代理商“包租”模式，个人投资者和开发商大多认同，今后只需要完成细节谈判。 目前，他代表上述投资者接触的项目，包括上海闵行地区的楼盘。

孙华良介绍的投资基金模式，与金灿灿的“合作销售”模式相比，目前更加成熟、完整。 他介绍说，他来自个人房地产投资基金，目前在上海楼市非常活跃。 网上房地产表示还有可以买到房源的项目，但实际上很多房子都被房地产基金低价收购。 基金的利润在转售给普通买家时实现。

抑制房价还很困难

孙华良介绍说，目前房地产基金收购黄金缺口开发商楼盘的现象不是个案。 因为许多开发商需要资金，这往往是因为他们希望房子不要以7折的售价一次性再出售给房地产基金和其他投资机构。

业内人士王士章告诉《每日经济信息》记者，7折的价格基本可以达到开发商的心理底层。 因此，如果能以这样的价格收购整个项目，同时在短期内支付所有住房贷款，开发商通常愿意接受。 但是，这样全体投资者收购房地产项目的方法，客观上限制了房地产价格大幅下跌空之间。

迄今为止，本乐居对目前189家上市住房企业的资产状况进行调查后发现，截至去年6月30日，至少三成开发商的负债率超过70%，开发商普遍缺钱。

但奇怪的是，中海、绿地下的许多楼盘降价后，周边其他楼盘没有跟进。 中海地产大幅降价的楼盘——以御景熙岸为例，该项目降价后，周边楼盘销售现场基本无人问津，但开发商售价平稳，未跟风降价。 相似的情况有嘉定新城。 当地有两个楼盘降价幅度超过20%，但周边楼盘多次降价不卖。

中房信拆房师薛建雄表示，其中一些房地产基金提前收购了这些楼盘的部分房源，项目可能暂时不会大幅降价。

但是，即使有投资基金和个人投资者的“输血”，上海的房价也有持续下跌的趋势。 薛建雄说:“虽然缺钱的是大户，但基金企业和个人投资者最多只能为开发商贡献3亿、5亿元，光靠这笔钱是无法支撑房价下跌的。”

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