“商丘招商遗祸：公司“失地”索赔成千上万”

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记者金微发来自商丘

在经济下行的情况下，如何实现稳定的增长？ 对地方政府来说，招商引资冠以稳定增长的“机车”之名，各部门招商引资压力不断加大，有望通过这种方式激活项目，处理财政问题。

于是，一个地方政府给了公司“画上的饼”。 让公司代替地方政府承担前期土地征收等职能，并承诺该土地最终属于该公司。

但是，根据国土部门的手续，土地出让必须办理募集手续，在这个环节上不能保证地方政府的承诺得到兑现，最终导致一些公司前期投入的资金化为泡影。 地方政府获得了土地出让金，迅速发展了作为支柱产业的房地产。

这之间交织着政府与市场多种复杂的关系，《每日经济信息》通过一点实例，分析经济下行压力下政府与市场的边界问题。

“我们花钱补偿农民，平整土地，政府来挂牌，但最后摘牌的不是我们。 ”邹伟(化名)抱着一叠厚厚的收据，说这几年有上千的资金投向了土地，实业项目也荒废了。

2004年，邹伟所在的凯悦教育器材有限企业(以下简称凯悦企业) )以招商引资的形式从深圳引进商丘市。 当时政府答应给公司分配土地，但项目被搁置了好几年。 邹伟最后创立了房地产开发企业，期望能代替实业，但土地最终被他人拿走，前期投入的费用也化为泡影。

之后，邹伟向商丘市国土部门提出申请，要求赔偿自己前期投入和相关损失全部费用共计一千多万元。 目前，当地政府还没有就是否赔偿达成一致。 据当地有关人士介绍，地方财政紧张，他们最初向公司承诺的是“分割土地”，可以从农民那里免费获得大量土地，但这只是徒有其名，最终希望以出让的形式获得巨额土地出让金。

《每日经济信息》记者表示，在这一过程中，地方通过政策吸引实体公司进行房地产开发，意图获得大量土地财政，对实体经济挤出效果显著。

“土地分配”吸引公司的投资/

我国法律规定，只有国家有权征收土地，公司等经济组织不能以实施经济政策的名义进行土地征收。 但是，据商丘当地国土局官员称，“这几年就是这样操作的。 ”。 地方政府一般让公司平整土地，出资垫付农民补偿金，但公开募集时被其他公司中标，前期介入的公司蒙受了巨大损失。 2004年，商丘市共兴办各类招商引资项目3676个。 此后，商丘出现了“千干部离岗招商”的盛况，领导带队招商到沿海经济发达地区。

商丘市睢阳区政府决定吸引投资深圳市，从事教育产品公司的邹伟乘坐这趟快车，在睢阳区投资建设生产高科技教育产品的公司。

睢阳区发改委2006年12月26日文件显示，凯悦企业同意新建多功能电化、电教设备生产线，项目总建筑面积2000平方米，总投资4500万元，资金全部自筹。 邹伟说:“当时讨论时，我们出资，政府承诺划拨土地支持我们的项目。”

目前，我国土地市场主要分为出让用地和出让用地两部分。 出让用地是目前最普遍的获得土地使用权的方法，要获得开采权就必须向国家支付土地出让金。 分配用地可以“免费取得”，但仅限于国家机关、军事、城市基础设施、公益事业等用地。

2004年，商丘市出台的《招商引资优惠政策》中确定:“本市举办的外来投资公司可以通过出让、租赁、配额等方式依法取得土地开采权。”

邹伟表示，除了政府招商文件有这样的优惠外，他还在进行教育产业类项目，可以以公共用地的名义获得拨入用地。 “但是，我们没有复制性的材料。 ”

当时，为了支持该项目的执行，区政府决定征收睢阳区古宋乡曹阁村委会曹阁村民小组归德南路路西约29亩(即-167号)的土地。 根据我国现行法律的规定，土地开采权的分配必须由县级以上人民政府依法批准，土地采用者缴纳土地补偿金等费用后，政府将该土地交付采用。

当时，邹伟提出的费用，凯悦企业2005年4月投入2600元、1000元用于该宗土地勘测、规划，2007年12月出资146万元用于农民土地补偿，12万元用于乡村公益金提取。 2008年7月，他向商丘市规划局支付了5000元的图画书费。

但是，在这块土地的分配中采用的手续一直没有办理。 关于原因，商丘国土局办公室主任李运兴表示，实际上2007年国土局没有向公司分配土地的政策。

《每日经济信息》记者以公司身份咨询了绥阳区招商局。 招商局项目负责人宋崇天表示，政府分配土地一年只有8、90亩名额，政府部门还很着急，轮不到政府公司。 民间教育类的项目自不必说，他回答说:“现在分配用地的谈判是框架性的协议，和把实质性的土地分配给你有根本的区别，5年前不能搞这块土地，现在工业项目的用地竞争是不可能的。”

绥阳区发改委通过推进部回复记者说，发改委只是负责立项，土地事宜主要由国土局负责，但发改委只是协助招商公司处理土地。

公司出钱跑指标/

当时的邹伟还蒙在鼓里，依然梦见拨开土地。 由于土地手续一直办不到，商丘国土局的答复是没有用地建设的指标，为他指明了一个方向。

目前，我国实行严格的耕地保护制度，每年各省新增建设用地的指标被控制在一定范围内。 随着城市化进程的加快，河南这样的农业大省建设用地指标越来越紧张。 年，河南省的用地指标需要约60万亩，但实际得到批准的只有20万~25万亩。

在建设用地指标不足的背景下，各市县划分的指标成为可公开交易的商品，有点市县土地指标紧张，可以购买裕县市的指标，河南省几年前就开始了建设用地指标的区县间转移。

国土局说没有商丘建设用地的指标，但可以从相邻的县购买指标。 这些购买指标的钱都是我们出的。 》根据邹伟提供的票据，2009年9月，他曾向有关机构支付14.71万元作为同宗土地的指标调剂费。 根据宁陵县国土局2008年12月的文件，“我同意商丘市2008年第八批乡镇建设用地采用我县耕地补充指标，面积1.6公顷。 ”。

根据河南省人民政府2009年5月的土地管理文书，商丘市2008年第八批乡镇建设征收土地被批准。 其中包括绥阳区古宋乡古宋村地块。

此时的商丘，房地产市场如火如荼，城市郊区土地迅速上涨。 商丘市包括古宋乡在内的百亩原有工业建设土地被一片一片砍掉，到最后只有邹伟的28亩土地打算开发教育投资项目。

事实上，农用地转为建设用地的文件一经批准，用于工业开发的建设用地转为房地产开发的商业用地就成了渠道。 宋崇天在回复中还提到了房地产对工业用地的侵占。 “关键原因是目前房地产市场土地使用过多，土地紧张，工业项目只能放在县里。 ”

邹伟不得不投身房地产开发，在鸿伟房地产有限企业注册。 “在我们的土地上办工厂的话，面积太小，不好办。 原来的招商优惠政策没有了。 我觉得开发不动产的收益也还不错。 而且，也有新的优惠政策。 ”

其中，地方政府的税收优惠政策，起到了一定的诱惑作用，使实体公司进入了房地产领域。

土地被其他公司“夺走”

对地方政府来说，建造不动产意味着出让收入的土地在增加。 根据相关规定，土地征收前的补偿等业务应由政府进行，但受财力限制，这些业务只能由公司“代理”。

商丘市的许多官员也证实了财政困难的说法。 睢阳区一位干部表示:“特别是区政府，没有土地收入，财政以转移支付为首要任务，我们当然也希望公司能够落户。”

如果有建设用地指标，邹伟到市里申请规划审查等手续即可。 年5月30日，商丘睢阳区集中整治违法违规用地领导小组办公室向邹伟发出《关于限期完整规划和土地手续的紧急通知》。 据悉，宋乡28亩土地未统一征收、征收，未提供土地，必须按期完成《规划审批手续、土地申报手续》。

邹伟认为，实际上，这份文件也证明了土地是他们的。 “如果不是我们的土地，他们为什么要如下让我们完成审查申报手续？ 当时，我们向规划局申请了土地出让和规划。 这些费用都由我们出。 ”

年3月15日，商丘国土局向商丘市规划局提交《征求规划条件函(-05 )》，明确表示“近期将依法公开28亩土地)的国有建设用地采用权”。 截至同年7月14日，商丘城乡规划局正式批准《用地建设规划条件》书信。 用地性质为“两种居住地(互换商业)”。

根据邹伟提供的收据，2009年11月25日向商丘市财政局支付了463320元的相关费用，年3月投入了1900元用于该地的测量、制图。 年7月16日，商丘金地土地判断办公室对这片土地的估价为745万元。 商丘国土局年9月23日关于该地块土地使用权挂牌转让的公告规定，起步价为1600万元。

但是，在竞争环节，邹伟没有得到这片土地，这块地块最终被新乡市天恩房地产企业以3200万元被采摘。 邹伟说。 “当时，我们两家公司叫价。 这家公司在最初的十几个小时里报名参加了竞争，看起来很有志气。 这片土地的价格整整上涨了两倍。 我们不能叫别人。 我只能看着土地被呼唤。 ”

商丘市国土局副局长聂世建在接受《每日经济信息》采访时表示，“因为是公开招标，所以不能不邀请别人。 即使申请也要证明两家公司在竞争。 无论哪个出价高都能得到土地。 最终，凯悦特在价格不上涨的情况下弃权了。”

事实上，国内很多土地拍卖中都存在这种前期资金垫付的现象。 许多熟知这一操作的官员和公司表示，通常国土部门可以暗中设定条件或私下问候，以确保其他公司获得这片土地。 与政府协商“即使得不到土地，公司在投入资金拆迁时，即使没有中标也要返还资金，并按照约定支付利息”。

但是邹伟当时没有和政府签订复印合同，只有向财政局、国土局提交的各类传票证据。 在他看来，自己出钱整理的土地怎么可能交到别人手里？ “政府用我们的钱征收土地，用我们的钱拍卖，得到巨额的土地出让金，但我们的企业没有任何赔偿。” 记者在现场看到，这片土地已经进入实际开发阶段。

地方违规由于资金不足/

在商丘发生这种遭遇的不仅仅是凯悦一家。 据《每日经济信息》记者报道，年5月9日，河南邦冠置业有限企业也曾遭遇类似情况。 一位长期关注这类案件的律师认为，从用地搬迁到用地搬迁都存在问题。 土地转移的话，土地转移手续很麻烦，必须得到农民全体会议的同意，对农民的补偿也很高，但好处是政府可以获得土地的转移金。 分割土地时，公司会和农民谈论谁使用土地谁出钱。 政府没有土地转让收入，但操作比较简单。 如果以公共分割用地的名义分割土地，农民就容易说:“现在，如果交换这两种方法，地方政府就可以获得出让金，省去了很多麻烦。”

该律师说:“如果公司摘牌就没问题了，但关键是现在公司出钱也没拿到土地。”很多用地使用从用地分配到转让的做法。

聂世建也证明了这种情况不是单一的存在。 “凯悦在商丘金额最大，反应最激烈。 还有一些未解决的东西。 在那之后，有几个类似的例子。 自己拿卡就没什么麻烦和问题了。 ”

聂世建说:“商丘市2008年自己提交过文件，不允许个人兑付，但这几年进行了这样的操作，直到今年才被严格禁止。” 但是，地方政府显然面临着困境。 一方面有招商引资的诉求，另一方面有实际的财政困难。

“商丘本来就是这样操作的。 因为穷。 但确实，这种操作手段是不合理、不合法的。 ”在聂世建看来，出现这种情况与地方财政紧张有关。 邀请的公司不仅与国土部门，还与基层政府打交道。 从一开始就签订了招商引资合同，公司私下和老百姓接触，双方谈的是大致的土地补偿价格等。 “根据国家政策，土地被批准后必须进行募集。 招募的时候，有可能会被别人拿走卡。 ”

他还强调，公司征收的土地钱和前期花的钱，政府必须给人，“不仅还本金，还利息”。

目前，当地正在积极工作，1月底向市政府报告，但市政府也未能决定，需要财政、审计、纪检等多个部门提出意见。 “现在，我们国土部门的意见已经报告，其他部门的意见已经汇总。 ”聂世建说。

但是，地方政府如何偿还公司的这笔钱也是个问题。 此前，国土部要求，与地方将高额土地出让金返还公司或折价出让金的方法相比，“地方收到土地出让金也不得随意返还”。

据聂世建介绍，根据当地国土部门的意见，将从这块土地的出让金中拿出10%，也就是320万元给凯悦作为补偿。 “我多次重申，该给的一定要给人。 只要合情合理，法律中就没有这样的规定。 ”

他打开电脑，上面是国土局向市政府提交的报告资料，其中列举了三个需要研究的问题。 1、要不要前期投资这家公司，如果给的话用什么标准计算？ 2、不给予前期征地利息。 给的话怎么计算？ 3、不给予投资回报。 如果要给的话，用什么标准给呢？